浙江省杭州市房地产管理局


杭州市物业管理企业资质等级管理暂行办法
杭州市房地产管理局



第一条 为了加强本市物业管理企业的资质管理，促进物业管理行业的健康发展，保障物业管理企业的合法权益，根据市政府杭政（1996）24号《关于加强杭州市住宅小区管理工作的通知》，制定本暂行办法。
第二条 本市范围内从事物业管理经营服务活动的企业均适用本办法。
第三条 物业管理企业是指以物业管理为主营项目，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，能独立承担民事责任，具有法人资格的企业。
第四条 杭州市房地产管理局是本市物业管理的行业主管部门。物业管理企业须经市房地产管理局资质审批，并向工商行政部门办理注册登记后，方可从事物业管理经营服务活动。
第五条 物业管理企业按资质条件分为一、二、三三个等级，其资质标准如下：
（一）一级企业：
1．注册资本金100万元以上；
2．有职称的建筑、修缮、土木工程、财务管理、房地产经济等专业技术管理人员不少于20人（不含临时聘用或兼职聘用，下同），其中中级职称以上不少于10人；
3．拥有或受托管理的物业建筑面积50万平方米以上，其中管理的物业须有一个省级以上物业管理优秀小区（或大厦），两个以上市级物业管理优秀小区（或大厦）；
4．具有高层建筑的管理能力和相应设备；
5．管理物业应用计算机等现代化管理手段，进行科学化管理。
（二）二级企业：
1．注册资本金50万元以上；
2．有职称的建筑、修缮、土木工程、财务管理、房地产经济等专业技术管理人员不少于12人，其中中级职称以上不少于5人；
3．拥有或受托管理的物业建筑面积20万平方米以上，其中管理的物业必须有一个以上市级物业管理优秀小区（或大厦）；
4．具有高层建筑的管理能力和相应设备；
5．管理物业应用计算机等现代化管理手段，进行科学化管理。
（三）三级企业：
1．注册资本金20万元以上；
2．有职称的建筑、修缮、土木工程、财务管理、房地产经济等专业技术管理人员不少于8人，其中中级职称以上不少于3人；
3．拥有或受托管理的物业建筑面积5万平方米以上。
三级物业管理企业不得接受委托管理高层建筑和涉外物业。
第六条 物业管理各工作岗位的管理人员和操作人员均应按有关规定接受专业培训，实行持证上岗。
第七条 物业管理企业申报资质等级时必须提交下列文件或资料：
1．杭州市物业管理企业资质等级申报表；
2．工商行政管理机关核发的企业法人营业执照；
3．专业技术人员的资格证书、物业管理人员和操作人员的专业培训合格证书；
4．物业管理公司的管理章程、委托管理合同；
5．根据资质等级条件所需其它资料。
第八条 物业管理企业的资质等级每两年核定一次。经资质审查合格的企业，发给杭州市物业管理企业资质等级证书。各级企业必须按照资质等级证书确定的业务范围从事物业管理业务，不得越级承担任务。无有效资质等级证书的企业不得从事物业管理经营服务活动。
第九条 有下列情况之一的，视情节轻重，资质审批部门有权督促其限期整改，降低其资质等级，直至取消其经营资质，并建议工商行政管理机关吊销其营业执照：
1．不履行物业管理合同及管理办法规定义务的；
2．管理制度不健全，管理混乱，业主、住户投诉较多的，又不服从行业主管部门监督的；
3．被物价部门认定乱收费或者收费不规范，又不认真整改的；
4．利用管理职权擅自搭建、占用绿地、改变公共设施用途的；
5．因管理失职造成重大事故的。
第十条 本办法印发前已成立的物业管理企业，须在本办法印发之日起六个月内申请补办资质等级申报手续。
第十一条 本办法由杭州市房地产管理局负责解释。
第十二条 本办法自一九九六年十一月十九日起执行。



1996年11月19日
执行死刑临场监督主体新探

卢均晓

一、引言
死刑，又称为极刑、生命刑，是剥夺犯罪分子生命的最严厉的刑罚方法，只适用于罪行极其严重的犯罪分子，其执行机关是人民法院。人民检察院作为国家的法律监督机关，对人民法院的死刑执行活动进行监督。
《刑事诉讼法》（以下称《刑诉法》）第二百一十二条规定，人民法院在交付执行死刑前，应当通知同级人民检察院派员临场监督。这是我国基本法律对执行死刑临场监督（以下称临场监督）最权威、最直接也是唯一的规定。最高人民法院和最高人民检察院分别对该规定作出了具体的解释，例如，《最高人民法院关于执行若干问题的解释》（以下称最高法院《解释》）第三百四十四条规定，人民法院将罪犯交付执行死刑，应当在交付执行三日前通知同级人民检察院派员临场监督。从字面上看，临场监督主体似乎很明确，由“同级人民检察院派员临场监督”，然而究竟由哪一级人民检察院临场监督，由人民检察院哪一个部门临场监督，法律和司法解释都没有做出明确的规定。各地的检察实践也是见仁见智、不尽相同，主要做法有二：一是由提起公诉的部门临场监督，即“谁起诉谁监督”；二是全部由公诉部门临场监督。笔者认为，上述做法都是值得商榷的，下面就临场监督主体问题谈几点浅见。
二、临场监督的级别管辖
根据《刑诉法》关于“同级人民检察院派员临场监督”的规定，人民检察院是否有权临场监督关键是看同级人民法院是否有死刑行刑权。那么，究竟哪一级人民法院具有死刑行刑权呢？下面对死刑立即执行和在死刑缓期执行期间因故意犯罪等原因而执行死刑的两种情况进行分析。
（一） 死刑立即执行。根据最高法院《解释》第三百四十一条规定，最高人民法院和高级人民法院的执行命令，均由高级人民法院交付原审人民法院执行，原审人民法院接到执行死刑命令后，应当在七日内执行。这里的原审人民法院指的是第一审人民法院，通常是中级人民法院，因为，根据《刑诉法》有关审判管辖的规定，可能判处无期、死刑的刑事案件由中级人民法院第一审管辖。能否因此就认为死刑案件的原审人民法院或者第一审人民法院就一定是中级人民法院呢？我们认为当然不能。首先，最高人民法院和高级人民法院都有其第一审刑事案件的管辖范围，并且不能排除作出死刑判决的可能，相反这种可能性非常之大；其次，上级人民法院可以审判下级人民法院管辖的第一审刑事案件，包括上级人民法院提审和下级人民法院移送两种情况，也就是说最高人民法院和高级人民法院也有可能审判中级人民法院管辖的第一审刑事案件；第三，最高人民法院和高级人民法院已有第一审判处死刑（含死缓）的先例，例如，1981年最高人民法院特别法庭审判林彪、江青反革命集团案，江青、张春桥被判处死刑，缓期二年执行。由此可见，中级以上人民法院均有可能成为死刑案件的第一审人民法院或者说原审法院，根据“交付原审人民法院执行”的规定，他们都有死刑行刑权，与此相对应，市级以上人民检察院均有权在同级人民法院执行死刑时派员临场监督。
（二） 在死刑缓期执行期间因故意犯罪等原因而执行死刑。最高法院《解释》第三百三十九条规定，在死刑缓期执行期间故意犯罪的，由罪犯服刑地的中级人民法院依法审判；认定构成故意犯罪的判决、裁定发生法律效力后，经上级人民法院或者由本院核准死刑立即执行后，交罪犯服刑地的中级人民法院执行死刑。这主要因为：一是，死缓罪犯在监狱服刑，在严格的监管之下，不太可能发生全省（自治区、直辖市）性或全国性的重大刑事案件；二是，在监狱内发生的刑事案件由监狱保卫部门负责侦查，与其级别管辖相对应的是市级检察机关和中级人民法院。因此，死刑缓期执行期间因故意犯罪等原因而执行死刑的案件，一般交由罪犯服刑地的中级人民法院审判和执行，由罪犯服刑地的市级人民检察院临场监督。
那么，基层人民检察院是否有权临场监督呢？笔者认为，由于基层人民法院没有死刑行刑权，同级的基层检察院也不应有临场监督权。但在1996年《刑诉法》实施以前，根据1979年《刑诉法》关于“上级人民法院也可以把自己管辖的第一审刑事案件交由下级人民法院审判”的规定，曾一度发生将死刑案件下放基层人民法院审判的情况 ，在基层人民法院判决和执行死刑的情况下，同级的基层人民检察院直接临场监督也就顺理成章了。1996年《刑诉法》将该规定删去后，基层人民检察院在临场监督中主要起着协助和配合上级检察机关的作用。
三、临场监督的部门管辖
监所检察是刑事诉讼监督的重要组成部分，其重点是对刑罚执行和监管活动实行监督。1987年《人民检察院劳改检察工作细则》规定 “对于刑事案件判决裁定的执行是否合法实行监督” 是人民检察院劳改检察的职权之一，然而，该《细则》第九条又规定“监所检察部门起诉后经人民法院判处死刑的罪犯和对死刑缓期二年执行的罪犯核准交付执行死刑时，应当派员临场监督”，将监所检察部门临场监督的范围局限于本部门起诉后判处死刑的案件，其言外之意就是“谁起诉谁监督”。那么，其他部门起诉后经人民法院判处死刑的罪犯究竟应当由哪个部门临场监督呢？笔者认为应当由监所检察部门而不是公诉部门或者其他起诉部门。理由如下：
（一） 从法律规定来看，应当由监所检察部门临场监督。《刑诉法》共有四编，将刑事诉讼划分为侦查、起诉、审判、执行四个相对独立和完整的阶段，第四编规定了死刑（包括死缓）、无期徒刑、有期徒刑、拘役、管制、剥夺政治权利、罚金、没收财产八种刑罚的执行程序。《人民检察院刑事诉讼规则》（以下称最高检察院《规则》）在第十章第五节规定了上述刑罚的监督程序。虽然《刑诉法》和最高检察院《规则》都没有对刑罚执行监督部门作出明确规定，但是不难看出法律的本意是将各种刑罚的执行和监督作为一个整体进行规范，如果由监所检察部门担负死缓、无期徒刑、有期徒刑等刑罚的执行监督，由公诉部门担负执行死刑临场监督，将执行死刑割裂于包括死缓在内的刑罚执行监督之外，明显有悖于法之本意。
（二） 从职能分工来看，应当由监所检察部门临场监督。最高检察院《规则》第十章，将人民检察院的刑事诉讼法律监督职能分为立案监督、侦查监督、审判监督、刑事判决、裁定监督、执行监督五个部分。根据最高人民检察院的有关规定和长期的检察实践，侦查监督部门主要负责立案和侦查监督，公诉部门主要负责审判监督和刑事判决、裁定监督，监所检察部门主要负责执行监督。2001年《最高人民检察院关于监所检察工作若干问题的规定》更加明确的指出，监所检察工作的重点就是刑罚执行监督。执行死刑是刑罚执行的重要组成部分，理所应当由刑罚执行监督部门也就是监所检察部门临场监督。由公诉部门承担临场监督，不仅削弱了其公诉和审判监督的本职，而且人为将执行监督职能一分为二，造成各部门职能的混乱不清。
（三） 从保障人权来看，应当由监所检察部门临场监督。刑事案件经过侦查、起诉、审判，到执行便进入了刑事诉讼的最后一个阶段。《刑诉法》和有关司法解释为保障犯罪嫌疑人（被告人或罪犯）的人权，尽量避免同一司法人员以不同权利或地位参与同一刑事案件的两个或两个以上的刑事诉讼阶段，如：参加过一案侦查、起诉的侦查、检察人员，如果调至人民法院工作，不得担任该案的审判人员。该规定的主要意义在于防止刑事诉讼上的“角色冲突”和“先入为主”② ，避免因此影响司法人员对案情全面、客观的了解和判断。由案件公诉人进行临场监督，实际上是公诉人以公诉权参与起诉程序之后又以执行监督权参与执行程序，这样做对于罪犯合法权益的维护显然十分不利。
（四） 从监督效果来看，应当由监所检察部门临场监督。在监管场所设置派驻检察室（院）是检察机关履行监所检察职能的组织保障和重要手段。派驻检察干警自死刑犯进入监管场所之日起，就对他们进行了重点观察和教育，有条件对他们的生理、心理等情况进行了解，有条件对他们的判决是否有错误、是否喊冤、是否有检举揭发和重大立功、是否怀孕等情况进行掌握，有条件对他们的提解以及遗书、遗言、遗物、遗款的清理工作进行监督，如果是市级以上人民检察院的派驻检察室（院），则可以直接由他们临场监督，即使是基层院的派驻检察室也能够为市级以上人民检察院监所检察部门的临场监督提供第一手资料，做好前期准备工作，从而提高临场监督的效果。例如，1984年人民法院以强奸罪、流氓罪判处云南省某看守所在押人员文某、杨某死刑，经省高级人民法院复核并下达了执行死刑的命令。执行前二人喊冤，并要求监所检察干警提审。经复查，二人只有猥亵、追逐一女青年等流氓行为，所谓轮奸的犯罪事实系办案人员刑讯逼供所致。据此，云南省高级人民法院依法改判文某有期徒刑12年，改判杨某有期徒刑10年。
（五） 从死刑执行方法改革来看，应当由监所检察部门临场监督。实践中有的同志提出，监所检察顾名思义就是对监管场所内的执法情况进行监督检察，其职权范围应限于监管场所，因此不能由监所检察部门临场监督。笔者认为这种观点是片面的。一是对监所检察部门职责的理解存在片面性。监所检察部门不仅要监督监管场所内的执法情况，而且还要监督公安机关监外执行情况、打击监内和监外罪犯的重新犯罪活动，更确切的说监所检察部门的职责包括监所检察和刑罚执行监督两个部分，这两部分相互交叉却并不重合；二是对执行死刑的场所和方式的认识存在片面性。根据《刑诉法》的有关规定，死刑采用枪决或者注射等方法，可以在刑场或者指定的羁押场所内执行。随着死刑执行方式改革的深入，在特定的羁押场所内采用注射的方法执行死刑已是行刑人道主义和现代法治的必然要求。