建设工程合同的相对性原理

新疆深发展物业服务有限公司与新疆云山建筑防水工程有限公司建设工程施工合同纠纷上诉案分析


一、本案要旨
本案要旨为，承包人承建的建设工程经竣工验收合格，并投入使用的，根据合同相对性原理，建设工程价款应当由与承包人签订建设工程合同的建设方承担，建设方和承包方才是建设工程合同的权利义务主体，若其中一方当事人与案外第三人存在委托关系的，该委托关系属于另一法律关系，与本合同无关，该当事人承担合同义务后，可以与第三人另行结算。
2007年10月30日，深发展物业公司（甲方）与云山公司（乙方）签订《施工合同》一份，约定：“工程名称：宏湖小区1#楼1单元屋面维修工程；合同签订后，云山公司组织人员进场施工。2007年11月10日，云山公司向深发展物业公司出具《维修项目工程款支付确认书》请求支付工程款：2008年7月5日，深发展物业公司向市住房维修基金办公室出具《回访确认报告》：“新疆云山建筑防水工程有限公司分别于2007年11月5日至15日、2008年5月20日至6月10日对我宏湖小区一号楼一单元、锦峰小区8#楼1、2单元、9#楼1、2单元13#楼1、2单元的屋面防水进行了维修。维修竣工后达到了合同规定的质量合格标准，后经对宏湖小区所涉及的4户业主，锦峰小区所涉及的12户业主进行回访，一致反映自屋面防水维修后再未出现渗漏滴水现象，对维修后的质量均表示满意。”云山公司多次向深发展物业公司索要工程款无果。
乌鲁木齐市物业专项维修基金监管办公室隶属于乌鲁木齐市房产管理局，负责全市范围内商品房住宅专向维修资金的指导和监督工作。
本案的争议焦点主要为，欠付云山公司的工程款项应当由谁支付。
原审法院审理认为：深发展物业公司与云山公司双方签订的施工合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效，双方应当依约严格履行。虽然合同约定深发展物业公司有协调相关部门就该项目发生费用的认定与结转工作的义务，但是合同第九条同时约定，深发展物业公司组织人员对工程量进行测量验收后支付工程款的95%，且深发展物业公司系涉案施工合同的缔约双方。按照合同相对性原则，深发展物业公司应为涉案工程工程款的付款主体。故对深发展物业公司认为应由物业监管办公室支付工程款的抗辩理由，原审法院不予采信。
二审法院审理认为，依据我国《合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人深发展物业公司（甲方）与被上诉人云山公司（乙方）签订的施工合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同。双方应当依约严格履行。云山公司按照约定进场施工。工程竣工后，深发展物业公司对云山公司施工的工程量予以确认并验收合格。故深发展物业公司应依照合同约定，履行向云山公司支付扣除5%保修费后的工程款的合同义务。深发展物业公司上诉称涉案工程的付款主体应为乌鲁木齐市物业专项维修基金监管办公室。该办公室虽有指导和监督商品房住宅维修资金的职能，但不是施工合同的权利义务主体。上诉人深发展物业公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采信。

二、案件来源
乌鲁木齐市天山区人民法院（2011）天民三初字第575号，新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院(2012)乌中民四终字第126号。
　　
三、基本案情
2007年10月30日，深发展物业公司（甲方）与云山公司（乙方）签订《施工合同》一份，约定：“工程名称：宏湖小区1#楼1单元屋面维修工程；工程地点：南湖中路78号宏湖小区；工程承包方式：包工包料；开工日期为2007年10月30日，竣工日期为2007年11月15日，合同工期为15天；本工程合同价款为18882元；甲方负责已完工程的组织验收和预决算的审核，以及协调相关部门就该项目发生费用的认定与结转工作；工程竣工后，乙方必须在10天内提供验收报告及完整的结算资料，甲方组织人员对工程量进行测量验收后，付工程款总额的95%；保修金为结算价款的5%，保修期5年，保修期从工程验收合格之日起算，保修金5年后返还。”合同签订后，云山公司组织人员进场施工。2007年11月10日，云山公司向深发展物业公司出具《维修项目工程款支付确认书》请求支付工程款：“维修项目名称为宏湖小区屋面防水层整体维修工程；审核后应得工程款18882元，本期应扣5%保修费944.10元；本期应付工程款17937.9元。”施工单位施工情况记录：严格按照中标通知书及合同规定的维修范围进行施工，施工规范，质量合格，维修材料按合同规定。云山公司在该确认书的“施工单位施工情况记录”处盖章确认。监理单位工程验收确认意见：已按合同要求施工内容将原屋面防水层拆除、局部修补、抹平层，如墙及压顶破损处局部修复，新做3?＋3?SBS防水层两层，现已按合同约定施工完毕，现场已清理完毕，竣工日期11月10日。”深发展物业公司在“监理单位工程验收确认意见”处盖章确认。2008年7月5日，深发展物业公司向市住房维修基金办公室出具《回访确认报告》：“新疆云山建筑防水工程有限公司分别于2007年11月5日至15日、2008年5月20日至6月10日对我宏湖小区一号楼一单元、锦峰小区8#楼1、2单元、9#楼1、2单元13#楼1、2单元的屋面防水进行了维修。维修竣工后达到了合同规定的质量合格标准，后经对宏湖小区所涉及的4户业主，锦峰小区所涉及的12户业主进行回访，一致反映自屋面防水维修后再未出现渗漏滴水现象，对维修后的质量均表示满意。”云山公司多次向深发展物业公司索要工程款无果。
乌鲁木齐市物业专项维修基金监管办公室隶属于乌鲁木齐市房产管理局，负责全市范围内商品房住宅专向维修资金的指导和监督工作。
　　
四、法院审理
原审法院认为：深发展物业公司与云山公司双方签订的施工合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应为有效，双方应当依约严格履行。虽然合同约定深发展物业公司有协调相关部门就该项目发生费用的认定与结转工作的义务，但是合同第九条同时约定，深发展物业公司组织人员对工程量进行测量验收后支付工程款的95%，且深发展物业公司系涉案施工合同的缔约双方。按照合同相对性原则，深发展物业公司应为涉案工程工程款的付款主体。故对深发展物业公司认为应由物业监管办公室支付工程款的抗辩理由，原审法院不予采信。云山公司按照合同约定进场施工，竣工后，深发展物业公司对其施工的工程量予以确认并验收合格，深发展物业公司应当支付云山公司扣除5%保修费后的工程款，故对云山公司要求深发展物业公司支付工程款17937.9的诉讼请求予以支持。深发展物业公司无故拖延向云山公司支付工程款，给云山公司造成了损失，应当承担2007年12月1日至2011年5月31日期间的延期付款利息，原审法院认为应按照同期银行贷款利率4.875‰计算延期付款的利息较妥。原审法院遂判决：一、深发展物业公司深发展物业公司支付云山公司云山公司工程款17937.9元；二、深发展物业公司支付云山公司利息3672.79元（17937.9×4.875‰×42个月，自2007年12月1日至2011年5月31日）。
　　二审法院认为，依据我国《合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人深发展物业公司（甲方）与被上诉人云山公司（乙方）签订的施工合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，系有效合同。双方应当依约严格履行。云山公司按照约定进场施工。工程竣工后，深发展物业公司对云山公司施工的工程量予以确认并验收合格。故深发展物业公司应依照合同约定，履行向云山公司支付扣除5%保修费后的工程款的合同义务。深发展物业公司上诉称涉案工程的付款主体应为乌鲁木齐市物业专项维修基金监管办公室。该办公室虽有指导和监督商品房住宅维修资金的职能，但不是施工合同的权利义务主体。上诉人深发展物业公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　
五、与本案及类似案例相关的法规索引
《中华人民共和国合同法》　
第四十四条　依法成立的合同，自成立时生效。
　　法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条　当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。


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编者注：本文摘自北京建设工程与房地产专业律师唐湘凌编著的《中国建设工程施工合同纠纷案例百案评析》。唐湘凌毕业于中国人民大学，法学硕士，从事法律职业十余年。其北京建设工程与房地产专业律师团队处理过大量涉及工程建设、房地产的法律事务，在该领域有丰富经验，欢迎委托处理该领域的法律事务（地址：北京市朝阳区东三环北路38号北京国际中心；电话：186-0190-0636，邮箱：lawyernew@163.com）。
陕西省延安市人民政府


延安市人民政府关于印发《延安市住宅专项维修资金管理办法》的通知

延政发〔2010〕72号

　　
各县区人民政府，市政府各工作部门、各直属机构：

现将《延安市住宅专项维修资金管理办法》印发给你们，请遵照执行。

　　

　　 二○一○年九月三十日

　　

延安市住宅专项维修资金管理办法

　　

第一章 总则

　　

　　第一条 为了加强我市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的共同权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《陕西省物业管理条例》以及《陕西省住宅专项维修资金管理实施细则》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内国有土地范围内商品房、经济适用房（含集资建房）、拆迁安置房和房改公有住房出售后的住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金的交存、管理、使用，适用本办法。

　　第三条 本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　住宅共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等。

　　住宅共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、物业管理区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、供电线路、供热管道等。

　　第四条 住宅专项维修资金实行统一归集、专户存储、业主决策、专款专用、政府监管的原则。第五条 市物业行政主管部门会同市财政行政主管部门负责本市住宅专项维修资金归集、使用、指导和监督工作。各级物业行政主管部门具体负责各县（宝塔区物业行政主管部门受市物业行政主管部门委托负责本辖区内）住宅专项维修资金归集、使用、指导和监督及备案管理的日常工作。

　　各级财政部门、审计部门依照法定权限对本行政区域内住宅专项维修资金使用的监督和审计工作。

　　

第二章 专项维修资金账户的设置和管理

　　

　　第六条 业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金，由物业行政主管部门与商业银行签订托管协议代管，委托商业银行（以下称专户管理银行）作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并设立住宅专项维修资金专户，设置三级账户管理（开立专项维修资金的专户，为一级账户；每个物业管理区域（幢）设立二级账户；按业主的房屋产籍号设立三级账户）。

　　房改公有住房出售后，业主交纳的住宅专项维修资金，由售房单位代为交纳。

　　第七条　业主大会成立后，应委托商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，业主大会开立的住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。结算使用信汇凭证或电汇凭证，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到已在银行备案的施工单位或物业服务企业账户中。　

　　第八条　业主委员会代表业主大会到专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。申请开户时，应提交下列材料：　　

　　（一）开户申请表；　　

　　（二）业主委员会成立的备案批件；　　

　　（三）物业管理区域内业主明细表；

　　（四）业主委员会主任私章和业主委员会公章。业主委员会开户后不得擅自变更开户行。确需变更的，应当经业主大会表决通过，并按照首次开户要求重新开立住宅专项维修资金账户，开立住宅专项维修资金账户时，业主委员会不得借机向开户行索取任何好处。开户银行应当严格自律，禁止为业主委员会提供物品、费用和协议范围以外的服务，禁止采取任何不正当的营销手段。如开户银行违规操作，一经查实，将取消其受托资格。　　

　　第九条　住宅专项维修资金划转后的账目管理单位是委托物业服务企业或社会中介机构，由业主大会决定。业主大会应当建立本物业管理区域内的住宅专项维修资金管理制度；开立的住宅专项维修资金账户，接受物业行政主管部门的监管。　　

　　第十条　业主委员会发生合并、分立或撤销时，须持相关材料办理专项住宅维修资金账户变更或销户手续。

　　第十一条　物业行政主管部门、负责管理公有住房专项维修资金的部门或业主委员会，应当与专户管理银行每季度核对一次住宅专项维修资金账目。每月专户管理银行应向物业行政主管部门报送住宅专项维修资金统计报表，专户管理银行应当每季度向业主委员会报送住宅专项维修资金二级账户对账单。

　　业主可以向专户管理银行查询住宅专项维修资金本金和利息额。

　　

第三章 交存

　　

　　第十二条 首次住宅专项维修资金，由业主在办理物业权属登记前向所在地物业管理行政主管部门交存，业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。建设单位自用、出租的物业，其首次住宅专项维修资金，由建设单位在办理物业权属登记时向所在地

　　物业管理行政主管部门交存。　　违反前款规定，业主未交存住宅专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理物业权属登记。

　　第十三条 业主应当交存首期住宅专项维修资金的为本市上年度住宅建筑安装工程每平方米造价的5%。业主每平方米建筑面积应交存的首期住宅专项维修资金的具体数额由房地产行政主管部门定期公布。

　　第十四条 公有住房售后应当按照下列规定交存住宅专项维修资金：　　

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当年房改成本价的2%。　　

　　（二）售房单位按照多层住宅售房款的20%、高层住宅售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。　　

　　从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。

　　第十五条 开发建设单位应当在商品房销售合同中以专门条款与业主约定住宅专项维修资金交存的数额、交存时间、方式等事项，由业主按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

　　第十六条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入公有住房专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房专项维修资金专户。　　

　　公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内，将提取的维修资金存入公有住房专项维修资金专户。

　　第十七条 未按照本办法的规定交存住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位有权不交付房屋。

　　第十八条 已经办理房屋权属登记但未交存住宅专项维修资金的，2008年2月1日以前的业主按照《住宅共同部位共同设施设备维修基金管理办法》的规定补建补交住宅专项维修资金。

　　实施物业管理的小区(大厦)应按每月0.30元/平方米的标准补建补交,随物业服务费一起由物业服务企业代收,累计金额达到原售房款的2%为止。此前业主已交纳的房屋维修费余额，或按其他方式归集的维修资金余额,可冲抵住宅专项维修资金应交纳数额。

　　2008年2月1日以后购买商品住宅等房屋的按照本办法执行。

　　第十九条　房屋权属登记机构在办理房屋权属登记时，申请人应提交住宅专项维修资金的交款凭证，房屋权属登记机构负责查验。未提交住宅专项维修资金的交款凭证，房屋权属登记不予受理房屋权属登记。

　　第二十条　专项维修资金二级或三级账户资金余额不足按规定首次归集总额的30%时，应按业主所拥有的专有部分占建筑物总面积的比例由业主向物业行政主管部门续筹，相关业主续交后的住宅专项维修资金余额不得少于其按本办法应交首期住宅专项维修资金数额。住宅专项维修资金具体的续筹标准、续交方案由业主委员会拟订，提交业主大会讨论决定后，由业主委员会具体实施。未成立业主大会的，续交住宅专项维修资金的办法，由各级物业管理行政主管部门会同同级财政部门制定。

　　第二十一条　业主必须遵守业主大会续筹住宅专项维修资金的决定。在业主大会决定通过后30日内，交纳续筹资金，逾期不交的业主委员会可以依法提起诉讼。

　　

第四章 使 用



　　第二十二条 住宅专项维修资金专项用于物业保修期满后住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，任何单位和个人不得挪作他用。专项维修资金使用前应具备以下前提条件：

　　（一）成立业主委员会；

　　（二）业主委员会在住宅专项维修资金专户管理银行已开立账户；

　　（三）住宅专项维修资金足额归集到位；

　　（四）需要维修和更新、改造的共用部位、共用设施设备保修期满，且符合住宅专项维修资金使用范围；

　　第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，住宅专项维修资金的支出原则上按涉及范围内业主所拥有的专有部分占涉及范围内建筑物总面积的比例进行分摊。规定如下：　　

　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住宅专项维修资金的比例分摊。

　　（四）单幢楼房的共用部位、共用设施设备的维修资金，由该幢楼房内全体业主按其所拥有的专有部分占该幢建筑物总面积的比例分摊。　　

　　（五）专属于一个单元（层）的共用部位、共用设施设备的维修资金，由该单元（层）内全体业主按其所拥有的专有部分占该单元（层）总建筑面积的比例分摊。　　

　　住宅专项维修资金不足以支付维修费用的，不足部分按照建筑面积比例由相关业主分摊。

　　第二十四条　住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未出售的，由开发建设单位或者公有住房售房单位按照尚未出售的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

　　第二十五条 住宅专项维修资金未划转业主大会管理的，使用住宅专项维修资金按照下列程序办理：

　　（一）物业服务企业或负责管理售后公有住房的单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；业主委员会审核同意该方案，并组织召开会议，经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占该范围内建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意使用方案。售后公有住房的相关业主向负责管理售后公有住房的单位提出申请；由管理售后公有住房的单位根据维修和更新、改造项目提出使用方案；

　　（二）使用方案应当向住宅专项维修资金列支范围内的业主公示不少于5日。　　

　　（三）物业服务企业或负责管理售后公有住房的单位持住宅专项维修资金使用申请表、签字同意的书面材料、使用方案、施工合同等材料，向物业行政主管部门申请办理预支手续； 　

　　（四）物业行政主管部门在5个工作日内审核完毕相关材料，拨付核定预算金额50%的费用；并于收到申请之日起2个工作日内通知专户管理银行将不超过核定预算金额50%划转至维修单位。　　

　　（五）负责管理公有住房专项维修资金的部门应当于收到申请之日起7个工作日内审核完毕并将不超过核定所需公有住房专项维修资金预算金额50%划转至维修单位。　　

　　（六）维修工程竣工验收合格后，物业服务企业或负责管理售后公有住房的单位持下列材料报物业行政主管部门、负责管理公有住房专项维修资金的部门核实，拨付维修费用的余额: 　

　　1、工程决算单; 　　

　　2、维修和更新、改造工程的发票; 　　

　　3、相关业主意见反馈单；　　

　　4、维修费用分摊明细表。　　

　　第二十六条 住宅专项维修资金划转业主大会管理的，使用住宅专项维修资金按照下列程序办理：　　

　　（一）业主委员会提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、分摊范围、其他需临时使用专项维修资金情况的处置办法等。　　

　　（二）业主大会依法审议通过使用方案。业主委员会根据维修和更新、改造项目，应将申请报告、工程预算书、工程进度计划、住宅专项维修资金列支范围内专项维修资金归集情况及分摊情况说明等提交业主大会审议。经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上且占房屋业主总数2/3以上的业主同意后，形成书面决议与上述材料一并报物业行政主管部门备案。　　

　　（三）业主委员会组织实施使用方案（使用方案应当在住宅专项维修资金列支范围内公示不少于5日）。原则上由业主委员会采取招标方式选聘具有相应资质的施工企业，并与施工企业签订工程委托合同。具体参照国家和省、市有关工程招投标管理规定执行。

　　（四）工程结束后，由业主委员会或其聘用的专业机构进行验收，验收合格后出具书面证明。

　　（五）工程竣工验收合格后，业主委员会应委托第三方中介机构进行工程决算审计。业主委员会须在审计完毕的工程决算书上加盖公章并向全体业主公布。　　

　　（六）决算审计完毕后，到物业行政主管部门办理相关手续。业主委员会凭物业行政主管部门出具的证明通知专户管理银行拨付费用。专户管理银行应将专项维修资金支出额根据本办法规定进行具体分摊，计入各房屋的三级账户。专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至施工企业。

　　第二十七条 发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，由物业管理行政主管部门组织代修，发生的维修费用从相关业主专项维修资金三级账户中列支。住宅专项维修资金在物业行政主管部门代管期间，提取住宅专项维修资金总额的5％作为紧急备用金，专款专用，专项用于经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋或者出现严重影响物业正常使用的紧急状况, 需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的支出，其使用由物业服务企业、业主委员会或相关业主提出书面紧急报告，物业行政主管部门核实后及时安排施工，并将核实后的维修工程决算费用清单在住宅专项维修资金列支范围内公示不少于5日。公示期满后办理结算手续。前款所称的紧急情况一般包括：

　　（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断；

　　（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险；

　　（五）消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造等。

　　第二十八条 发生危及房屋使用安全的情况时，未按规定实施维修和更新、改造的，各级物业行政主管部门可以组织代修，费用从相关业主专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。组织代修的，应按照以下程序办理：

　　（一）由具有相应资质的施工单位制作工程预算并经工程造价部门审定；

　　（二）物业行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

　　（三）专户管理银行将所需专项维修资金划转至维修单位；

　　（四）物业行政主管部门将工程费用分摊至相关业主明细账户。

　　第二十九条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

　　（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用；

　　（二）依法应当由专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第三十条　下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：

　　（一）按规定计取的住宅专项维修资金的存储利息；

　　（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

　　（四）物业共用设施设备报废后回收的残值。

　　

第五章 监督管理

　　

　　第三十一条 各级物业管理行政主管部门收取住宅专项维修资金，应当向交存人出具陕西省人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。　　　

　　第三十二条 业主大会成立后，业主大会对住宅专项维修资金管理有关事项作如下表决：　　

　　（一）确定委托代管住宅专项维修资金的机构；　　

　　（二）制定住宅专项维修资金使用管理办法及应急支取预案；　　

　　（三）确定住宅专项维修资金账目责任人；　　

　　以上事项须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　第三十三条 经业主大会决定，业主委员会只能委托开户银行购买一级市场国债，禁止进行任何有风险的理财或投资，以确保专项维修资金账户内的资金安全和及时支取。

　　第三十四条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时转让。原业主未交存首期住宅专项维修资金，业主应当在办理房屋所有权转移登记前足额交存。

　　第三十五条 有下列情形之一的，开发建设单位、业主或业主委员会应当到物业行政主管部门办理有关住宅专项维修资金的变更手续：　　

　　（一）物业管理区域发生调整的；　　

　　（二）房屋所有权发生转移的；　　

　　（三）住宅专项维修资金账目责任人发生变更的；　　

　　（四）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；　　

　　（五）其他发生变更的事项。

　　第三十六条 房屋灭失的，按照下列规定返还住宅专项维修资金：　　

　　（一）房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主；　　

　　（二）公有住房售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；公有住房售房单位不存在的，按照公有住房售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第三十七条　住宅专项维修资金的管理费用在住宅专项维修资金的增值收益中列支，并与住宅专项维修资金分账核算。

　　

第六章　法律责任

　　

　　第三十八条 开发建设单位违反本办法第十七条规定将房屋交付房屋买受人的，由房地产行政主管部门责令限期整改；逾期不改正的，处以3万元以下罚款，并由建设单位代业主履行交纳住宅专项维修资金的义务。

　　第三十九条 违反本办法的规定，业主不交存或不续交应分摊的住宅专项维修资金的，业主委员会应督促其交纳。经业主委员会催交，业主仍不交存或续交应分摊的住宅专项维修资金的，业主委员会可依据《管理规约》向所在地人民法院提起诉讼。

　　第四十条 违反本办法规定挪用住宅专项维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用的维修资金，没收违法所得并处挪用金额2倍以下的罚款。物业服务企业挪用住宅专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　第四十一条 各级房地产行政主管部门、财政部门及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行住宅专项维修资金的监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第四十二条 因住宅专项维修资金的交存、使用等发生纠纷，当事人可以自行协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。对违反本办法的单位和个人，依据《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定予以处理。

　　第四十三条 未在规定时限内将住宅专项维修资金交由物业行政主管部门代管的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期转交，逾期未转交的，处住宅专项维修资金总额1％以上5％以下的罚款。未在规定时限内转交已售公有住房专项维修资金的，由县级以上财政部门或者物业管理行政主管部门依照前款规定处罚。

　　

第七章 附 则

　　

　　第四十四条 　本办法自颁布之日起三十日施行，有效期五年。