劳动部、发展委员会、经贸会、财政部、民政部、建设部、中国人民银行、工商总局、国家税务总局


关于推动社区就业工作的若干意见



一、把社区就业工作摆上社区建设的重要位置

推进社区建设是新时期我国城市经济和社会发展的重要内容。扩大就业是促进
经济发展和维护社会稳定的重要保证，也是宏观调控的一项重要任务。各地要按照
中共中央、国务院关于推进社区建设的要求和扩大就业的总体部署，把社区就业工
作摆在社区建设的重要位置，统筹考虑，整体规划，协调推进。要紧密结合产业结
构调整和城市社区建设的发展进程，以城市社区为依托，以市场需求为导向，按照
产业化的发展方向，大力开发社区就业岗位，促进下岗职工和失业人员再就业。为
推动这项工作的开展，今后在评估社区建设成果时，将把社区就业岗位开发和社区
就业情况作为一项重要考核指标。

二、多渠道开发社区就业岗位

当前开发社区就业岗位的重点是，结合社区居民多方面、多层次生活服务的需
要，大力开发托幼托老、配送快递、修理维护等便民利民服务岗位，特别是面对居
民家庭和个人的家政服务岗位；结合驻社区企业事业单位、政府机关剥离部分社会
服务职能的需要，开发物业管理、卫生保洁、商品递送等社会化服务岗位；结合对
企业退休人员实行社会化管理的需要，开发健身、娱乐以及老年生活照料等工作岗
位；结合社区组织建设、公共管理和公益性服务的需要，大力开发社区治安、市场
管理、环境管理等社区工作岗位，特别是开发社区保洁、保安、保绿、车辆看管等
社区公益性就业岗位，对下岗职工和失业人员中年龄较大、再就业困难且家庭收入
低的人员实施就业援助。

按照“十五”计划提出的以市场化、产业化和社会化为方向，扩大就业，加快
发展服务业的要求，鼓励和支持下岗职工和失业人员在社区组织起来就业和自谋职
业，创办各种便民利民的社区服务企业等社区就业实体。各地应积极鼓励下岗职工
和失业人员以个体、私营等各种经济形式，兴办投资少、机制灵活、适应性强的社
区服务型小企业从事社区服务，实现自谋职业；鼓励企事业单位、街道基层组织等
兴办以安置下岗职工和失业人员为主的就业型中小企业、劳动就业服务企业等社区
就业实体。劳动就业服务企业要适应市场、转变观念，拓展社区服务领域，努力提
高吸纳就业的能力。

三、落实和完善再就业优惠政策

继续执行从1998年以来中共中央、国务院提出的促进下岗职工和失业人员再就
业各项优惠政策，特别是落实好工商登记、场地安排、税费减免、资金信贷等方面
的优惠政策。各级税务机关要按照国家税务总局《关于下岗职工从事社区居民服务
业享受有关税收优惠政策问题的通知》(国税发〔1999〕43号)的规定，对下岗职工
从事社区居民服务业项目取得的收入，在规定年限内免征营业税、个人所得税、城
市维护建设税和教育费附加，将税收优惠政策切实落到实处。各级工商行政管理部
门要认真落实《关于认真贯彻落实党中央、国务院\8关于切实做好国有企业下岗职
工基本生活保障和再就业工作的通知\9的通知》(工商个字〔1998〕第120号)提出的
对下岗职工从事社区居民服务业的，三年内可免收工商行政管理行政性收费等项政
策，为下岗职工自谋职业和组织起来就业提供优质服务。各级财政部门要按照国家
有关规定，加强对社区就业工作的资金支持。各级金融机构要按照《国务院办公厅
转发国家经贸委关于鼓励和促进中小企业发展若干政策意见的通知》(国办发〔2000〕
59号)和《关于进一步改善对中小企业金融服务的意见》(银发〔1998〕278号)的有
关政策规定，切实加强对下岗职工和失业人员自谋职业和组织起来兴办社区服务小
企业等社区就业实体的金融服务。采取切实有效的措施，运用企业互保、联保、贷
款保险、多渠道筹资建立担保基金等形式，解决好下岗职工贷款担保问题。各级建
设、城市规划主管部门及相关部门和街道办事处，应在符合城市规划的前提下，积
极帮助下岗职工和失业人员解决好从事社区服务业的场地安排、项目经营等方面遇
到的实际问题。

各地、各部门要建立健全优惠政策检查督查制度、部门协商通气制度、社会举
报监督制度，加大督促检查力度，及时协调解决政策执行中存在的问题。要认真清
理各种行政性收费，明确免收费用项目和减收费用标准。全面推广一些地方将有关
优惠政策印在《再就业人员优惠卡》上，发到下岗职工手中，并对部门收费进行登
记的经验，让下岗职工直接了解政策，并加强群众监督，更好地把社区就业各项优
惠政策落到实处。

四、切实加强社区就业服务和再就业培训

按照《国务院关于印发完善城镇社会保障体系试点方案的通知》(国发〔2000〕
42号 )提出的要求，各地劳动保障部门就业服务机构要把工作职能主动向社区延伸
和拓展，并在当地政府领导下，与民政等部门相互配合，统筹规划，合理布局，建
立起市、区、街三级社区就业服务工作网络。已建立劳动力市场信息网的城市，要
努力把网络联接到街道和社区居委会，发挥街道等基层组织的优势，充分采集社区
岗位需求信息，并及时将信息送到下岗职工和失业人员面前。各级公共就业服务机
构要积极探索社区就业服务的有效方法，通过开展有针对性的职业指导、开设专门
服务窗口、实行劳动保障事务代理等措施，帮助下岗职工和失业人员切实转变就业
观念，并为他们提供代管档案、代缴保险、代办有关证明等项就业服务，引导他们
在社区实现再就业。

加强再就业培训，提高社区就业人员的就业能力。结合社区就业实际需求，努
力开发适应社区就业岗位需要的再就业培训项目和培训课程，采取实用有效的培训
方式方法，为下岗职工和失业人员在社区就业创造有利条件。大力推广创业培训，
培养一批创办社区就业实体的带头人，以培训促进创业，以创业带动就业。

五、着力解决好社区就业难点问题

针对下岗职工和失业人员从事社区服务业存在的社会保险接续等难点问题，进
一步完善相关政策措施。制定灵活有效的办法，依法将下岗职工和失业人员自谋职
业和组织起来兴办的社区服务企业等社区就业实体纳入社会保险覆盖范围。社会保
险经办机构要与相关部门密切配合，及时向出中心人员讲清接续社会保险关系的程
序、办法和个人帐户基金的结存情况。对在社区再就业的人员可以开设专门的社会
保险经办窗口，方便其参保。要加强对参保人员社会保险档案及个人帐户的管理并
随时提供查询服务。根据社区就业的特点，结合本地实际情况，研究制定灵活就业
形式的相关政策，解决好从业者劳动关系处理、合法权益保障、劳动争议仲裁等具
体问题。

六、加强部门配合，落实工作责任

开展社区就业工作，需要各级政府高度重视，各部门密切配合，协调运作，并
动员和依靠各方面的力量。已建立再就业工作领导小组和再就业工作部门联席会议
制度的地区，要在领导小组和联席会议的统一领导和协调下，形成在政府领导下，
部门之间分工合作、街道基层组织广泛参与、社会各界关心支持的工作局面，推动
社区就业工作健康开展。劳动保障部门要积极协调有关部门，制定社区就业发展规
划，完善促进下岗职工和失业人员在社区领域实现再就业的各项政策措施，加强对
社区从业人员的就业服务和再就业培训，制定社区从业人员参加和接续社会保险的
办法。重点要指导好社区就业百家重点联系城市的实施工作。民政部门要会同有关
部门把社区就业工作纳入社区建设以及社区服务业的发展规划，通过加强社区建设，
发展社区服务业，努力增加社区就业岗位，促进下岗职工和失业人员在社区领域实
现再就业。各级财政、建设、工商、税收、银行等部门要按照各自的职能，进一步
研究制定促进社区就业工作开展的政策措施，细化落实各项优惠政策的具体操作办
法，为下岗职工和失业人员自谋职业和组织起来就业提供帮助和支持。

各地要充分发挥宣传舆论的导向和监督作用，使全社会都来关心和支持社区就
业工作。要积极利用各种宣传媒介，通过集中宣传、定期现场咨询、现场会等形式
，把社区就业的各项政策，宣传到每个单位及每个下岗职工和失业人员。要大力宣
传开展社区就业工作的典型经验和做法，宣传下岗职工和失业人员在社区就业取得
成功的事迹，开展耐心细致的思想政治工作，引导他们转变观念，适应市场，在政
策的引导和支持下，自强自立，自主创业，尽快实现再就业。


近年来，随着我国房地产市场的日益繁盛，商品房买卖定金合同纠纷大量涌入法院。该类案件普遍存在买受人在与开发商签订认购书并支付定金后，未能签订商品房买卖合同，定金是否返还的疑难问题。本文拟对商品房买卖定金纠纷所涉及的商品房认购书性质、所涉定金性质、说明条款效力及定金处理原则和具体处理情形等问题作一探讨。


一、商品房认购书性质的认定


由于现行法律规定并未明确界定商品房认购书的性质，目前理论与实务中大致有三种观点：一是认购书是一种意向书；二是认购书本身即为正式的买卖合同；三是认购书为商品房买卖合同的预约合同。笔者认为，商品房认购书应属商品房买卖合同（本约合同）的预约合同，即当事人双方约定将来订立商品房买卖合同的契约。其理由是：从认购书要素看，认购书已经具备一般买卖合同的基本要素，即适格的合同主体、真实的意思表示、内容合法及形式合法等。从认购书目的及内容看，认购书旨在先行约明部分合同条款，固定双方交易机会，在条件成熟时签订正式的商品房买卖合同。通常的商品房认购书内容一般包括当事人基本情况、房屋基本情况、价款计算及签署商品房买卖合同时限的规定等，它与目前实践中采用的《商品房买卖合同示范文本》相比，显然未包含商品房买卖合同的全部内容。从认购书规定的权利义务关系看，认购书作为合同而言本身具有独立的权利义务关系，即开发商负有为认购人保留预订的商品房的义务，认购人负有交付定金的义务，双方负有在认购书约定的期限内就签订正式买卖合同进行谈判磋商的义务。


二、商品房认购书所涉定金性质的认定


根据担保法理论，定金具有人保和物保的双重性，其可分为立约定金、成约定金、证约定金、违约定金及解约定金等五大类型。笔者认为，认购书中的定金主要具有立约定金的性质。首先，立约定金是指为保证订立正式合同而交付的定金，而认购书中的定金正是认购人为保证其日后与开发商签订商品房买卖合同而交付的定金，如果认购人或开发商日后不愿意订立商品房买卖合同，根据相关法律规定应受定金罚则的制裁。其次，在商品房买卖合同中，作为担保该买卖合同订立的立约定金从合同的约定，通常体现在认购书的相关内容中。因此，认购书中的定金不仅起到保证认购人将来订立商品房买卖合同的作用，而且还具有担保开发商履行认购书中约定预留商品房义务的作用。如果任何一方当事人拒绝签订正式商品房买卖合同，均构成对预约合同中关于立约定金从合同义务的违反，仍然应受到定金罚则的规制。


三、商品房认购书说明条款效力的认定


现有商品房认购书一般在“说明栏”载明：在签订本认购协议书之前出卖人已向认购人明示《商品房预售许可证》、拟签订的《商品房买卖合同》及合同附件、补充协议；出卖人已仔细阅读合同的所有约定条款、选填内容，认购人对上述合同约定条款、选填内容无异议（以下简称说明条款）。审判实践中，对认购书该说明条款的法律效力认定不一。笔者认为，商品房认购书的说明条款属于限制开发商责任和排除认购人主要合同权利的格式条款。其理由是：因认购书在法律性质上如前所述属于预约合同，虽然其已包含有正式买卖合同的标的物、价款等核心条款，但其赋予当事人双方的主要权利义务系在约定的期限内继续谈判磋商其他合同条款并签订正式买卖合同。由于继续磋商是认购人的一项主要合同权利，而认购书中的说明条款在很大程度上使认购人及格式条款承诺人对继续协商的契约自由原则受到较大限制。但笔者认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法司法解释（二）》）第十条之规定，认购书的说明条款并非必然无效。因为尽管根据合同法第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款无效，但出于维护交易稳定和当事人意思自治，且不轻易否定合同效力的精神，司法实践中对格式条款无效的认定标准日趋严格。《合同法司法解释（二）》正顺应了这一精神，其第十条明确规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有该法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。从该条内容看，格式条款即使具有合同法第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形并非必然无效，还必须满足提供格式条款的一方当事人未尽合同法第三十九条规定的提示和说明义务的条件。因此，在格式条款具有免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的内容时，如果格式条款提供方已尽合理提示和说明义务，该条款不能轻易认定无效。因此在此类纠纷中，对于开发商就说明条款的提示和说明义务应从严认定，关键在于开发商是否正确履行了对该说明条款的合理提示和说明义务。在认定上：从提请注意的程度看，开发商应向认购人提供足够的时间阅读正式买卖合同及合同附件、补充协议的内容，使其对条款内容有足够了解；从提请注意的方式看，开发商可以加大、黑体标题等醒目方式印制该说明条款，并在其后留出单独空白，供认购人专门签字确认等。


四、签订认购书后未签正式买卖合同情形下定金的处理原则


在当事人双方签订认购书后，因诸多原因而未签订正式买卖合同引发的定金纠纷中，总体把握应根据个案的不同情形依法认定是否适用定金罚则为处理基本原则：


1.适用定金罚则无权要求定金返还。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法司法解释》第一百一十五条之规定，给付定金的一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。此种情形又具体包括：在认购书中没有说明条款或双方当事人对说明条款无异议的情形下，认购人无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；在认购人对说明条款有异议但开发商已举证证明其已履行合理提示与说明义务的情形下，若认购人仍以双方对正式合同中载明的条款内容不能达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的，其无权要求返还定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容不合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，认购人无权要求返还定金。


2.不适用定金罚则定金退还。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该情形又包括：在当事人双方签订认购书后到签订正式买卖合同前的期限内发生了不可抗力事由或其他当事人意志以外因素的，如签订商品房认购书后，开发项目被政府行政决定取消、缓建，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等，开发商应当退还认购人定金；认购人提出磋商的条款系商品房正式买卖合同及合同附件、补充协议中没有约定的条款且该条款内容合理的，若当事人双方未就该条款内容协商一致且认购人据此拒签商品房买卖合同的，开发商应当退还认购人定金。此外，在认购人对说明条款有异议且开发商不能举证证明其已尽合理提示与说明义务的情形下，认购人与开发商就正式合同中载明的条款内容不能协商一致且认购人提出的理由正当合理的，若认购人由此拒绝签订商品房买卖合同，开发商应当退还认购人定金。


3.适用定金罚则定金双倍返还。在此类纠纷中，开发商若无正当理由拒不签订商品房买卖合同的，视为《担保法司法解释》）第一百一十五条所称的“接收定金的一方拒绝订立合同的”情形，此时应判令开发商向认购人双倍返还定金。


（作者单位：四川省成都市中级人民法院）