辽宁省辽阳市人民政府


辽阳市城市房屋拆迁补偿评估管理办法

第82号令

《辽阳市城市房屋拆迁补偿评估管理办法》业经2005年3月10日辽阳市第十三届人民政府第三十八次常务会议讨论通过，现予发布实施。

市长

二OO五年三月十三日


辽阳市城市房屋拆迁补偿评估管理办法

第一条 为规范城市房屋拆迁评估行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据有关规章规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 在我市城市规划区内国有土地上进行房屋拆迁补偿评估的行为，适用本办法。
第三条 本办法所称房屋拆迁补偿评估（以下简称拆迁评估），是指房屋评估机构专业评估人员对拆迁范围内的被拆迁房屋及其附属物和房屋合法用地以及房屋产权调换，根据不同区位、用途、面积等因素，估算和判定拆迁评估价格的行为。
被拆迁房屋评估价格，是指房屋价格和房屋合法用地价格。不包括搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋以外的补助补偿费以及被拆迁房屋室内自行装饰装修的补偿费。
第四条 房屋拆迁补偿评估应当坚持独立、公正、客观、合法的原则，任何单位或者个人不得干预房屋拆迁补偿评估活动和擅自改变评估结果。
第五条 市建设行政主管部门是我市城市房屋拆迁补偿评估的主管部门（以下称市房屋拆迁主管部门），负责拆迁评估的监督管理。其所属的拆迁管理机构具体负责拆迁评估的日常监督管理工作。
辽阳县、灯塔市人民政府的房屋拆迁主管部门（以下称县房屋拆迁主管部门），负责本行政区域内的城市房屋拆迁评估的监督管理，接受市房屋拆迁主管部门的指导、监督。
第六条 房屋评估机构在拆迁评估中，应当接受房屋拆迁主管部门的监督管理。拆迁人应当积极组织协助拆迁评估。被拆迁人或者房屋承租人应当提供被拆迁房屋的房屋和土地使用权权属的有效书证，配合拆迁评估。
第七条 拆迁评估由具有房地产评估资格的评估机构（以下简称评估机构）承担，评估报告必须由专职注册房地产评估师签字，并经评估机构盖章。
第八条 房屋拆迁主管部门应当优先采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签的方式公开、透明确定评估机构。
被拆迁人、房屋承租人少于200户的选代表3人、超过200户的选代表5人与拆迁人派出的2名代表共同参与投票或者抽签。
被拆迁人、房屋承租人无法确定代表选择评估机构的，由房屋拆迁主管部门从公布的评估机构中采取随机方式确定评估机构承担拆迁评估工作。
第九条 具有房地产评估资质的本市和外埠的评估机构，均可以向房屋拆迁主管部门申请从事我市的拆迁评估业务。
第十条 拆迁人应当与评估机构签订拆迁评估书面委托合同，并按国家规定的评估费用标准支付评估费用。
受委托实施拆迁评估的评估机构应当检验拆迁人的房屋拆迁许可证，确认拆迁评估范围、评估时点。同时不得转让、变相转让受委托的拆迁评估业务。
第十一条 评估机构在接受评估委托后3日内，应当将组成的评估人员名单以及注册登记的许可证和资格证书送交房屋拆迁主管部门。评估机构和评估人员与拆迁当事人有下列情形之一的应当回避：
（一）是当事人或者当事人的近亲属；
（二）与当事人有业务上的合作关系；
（三）与当事人或评估鉴定标地物有利害关系；
（四）与当事人有其他关系，可能影响到公正评估鉴定的。
第十二条 同一拆迁项目的被拆迁房屋的评估与房屋产权调换的评估应当委托同一个评估机构进行。
第十三条 受委托评估机构和评估人员需要查阅被拆迁房屋和国有土地使用权的房屋和土地权属档案以及有关房地产交易的信息，房产、规划和国土资源部门应当允许查阅。
第十四条 拆迁评估目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。
拆迁评估时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模较大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为评估时点。
拆迁评估的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十五条 房屋拆迁主管部门根据房屋拆迁评估专家委员会对我市上一年度不同区域、用途、结构的存量房屋房地产平均交易价格评估结果确定被拆迁房屋区域补偿指导价格并定期公布。
拆迁房屋评估应当根据核发房屋拆迁许可证时房屋拆迁主管部门公布的被拆迁房屋区域补偿指导价格，结合被拆迁房屋建筑面积、成新、朝向、层次、结构、用途等因素进行。
第十六条 拆迁评估分为分类评估和分户评估。
分类评估，是指对拆迁范围内的被拆迁房屋，按照相同区位、结构、用途等因素和类别进行的房地产平均价格的评估。
分户评估，是指对拆迁范围内的被拆迁房屋，根据房屋的区位、用途、结构、合法用地面积和建筑面积，结合房屋楼层、朝向、成新等因素按户进行的房地产价格的评估。
第十七条 产权调换房屋价格的评估：集中成片安置的住房，由对被拆迁房屋进行评估的机构进行分类评估。非住宅房屋和零星安置的住房，由对被拆迁房屋进行评估的机构进行分户评估。
第十八条 拆迁当事人对评估机构出具的分类评估结果，就补偿金额达不成协议的，采取分户评估方法确定评估结果和补偿金额。
实施裁决前由于被拆迁人的原因无法进行分户评估的，以分类评估的价格作为裁决的依据。
第十九条 被拆迁房屋室内自行装饰装修（住宅房屋简单装饰装修除外）的补偿金额，由拆迁当事人协商确定，协商不成的，委托评估机构确定。
住宅房屋简单装饰装修，是指进户防盗门、铝合金或者塑钢窗、居室普通木地板、餐厅厨房以及卫生间普通墙砖地砖等，建筑面积每平方米造价在100元以下的装饰装修。
第二十条 评估机构应当将分类评估结果或者分户评估的被拆迁人姓名、被拆迁房屋的门牌号、评估结果等在拆迁范围内公示，并进行现场说明，听取拆迁当事人的意见。公示时间不得少于7日。
公示期满后，评估机构应当向委托人提供拆迁范围内被拆迁人房屋的整体评估报告或分户评估报告。委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告。
拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第二十一条 住宅房屋的评估，可以采用一种评估方法进行评估，但应当说明理由。具备条件的，应当优先采用市场比较法。
非住宅房屋的评估，应当采用两种以上的评估方法进行评估。采用一种评估方法的，说明理由。
第二十二条 评估机构进行拆迁评估时，拆迁当事人应当提供拆迁评估所需资料，协助进行现场查勘。
拆迁评估人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料作为实地查勘记录。实地查勘记录由实地查勘的拆迁评估人员和拆迁当事人签字。
因被拆迁人、房屋承租人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人、房屋承租人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，并在拆迁评估报告中作出相应说明。
第二十三条 评估机构应当按照委托合同的约定，自委托合同订立之日起10日内出具拆迁评估报告。评估结果现场公示期满，拆迁人将评估报告向房屋拆迁主管部门备案。
第二十四条 拆迁当事人对评估报告有疑问的，可以向评估机构进行咨询，评估机构应当向拆迁当事人解释评估的依据、原则、程序、参数选取和评估结果产生的过程。
第二十五条 拆迁当事人对拆迁评估结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。
第二十六条 拆迁当事人向原评估机构申请复核评估的，评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内给予答复。评估结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受委托的评估机构应当在10日内出具评估报告。
评估结果与原评估结果无误差或者误差在规定的误差范围内的，评估费用由申请人承担；评估结果超出误差范围的，评估费用由原评估机构承担。
第二十七条 拆迁当事人对原评估机构的复评结果有异议或者另行委托评估的结果与原评估结果有差异且协商达不成一致意见的，可以自收到复评结果或者另行委托的评估机构出具的评估报告之日起5日内，向房屋拆迁评估专家委员会书面申请技术鉴定。
评估结果与鉴定结论误差不超过5%的，以评估结果为准；误差超过5%的，以鉴定结论为准。
第二十八条 房屋拆迁主管部门应当组建房屋拆迁评估专家委员会。房屋拆迁评估专家委员会由房地产估价师、土地估价师、城市规划师、法律等方面专家组成，负责对我市上一年度不同区域、用途、结构的存量房屋房地产平均交易价格以及房屋产权调换价格进行评估、对评估机构的拆迁评估进行技术指导，同时受理拆迁评估技术鉴定。
第二十九条 房屋拆迁评估专家委员会应当自收到技术鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。
评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正，重新出具评估报告。
第三十条 房屋拆迁评估专家委员会受理拆迁评估技术鉴定申请后，应当指派3人以上（含3人，其中必须有具有资格的房地产估价师1人以上）单数成员组成鉴定组，处理拆迁评估技术鉴定事宜。
鉴定组成员与评估机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第三十一条 房屋拆迁评估专家委员会维持原评估结果的，鉴定费用由申请人承担；否定原评估结果的，鉴定费用由原评估机构承担。
第三十二条 房屋拆迁评估专家委员会成员、评估机构、评估人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者评估结果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助评估机构实地查勘而造成评估失实或者其它后果的，应当承担相应的责任。
第三十三条 拆迁当事人就拆迁补偿安置达不成协议申请裁决的，房屋拆迁主管部门对已申请房屋拆迁评估专家委员会技术鉴定的，以专家鉴定结果为裁决依据；原评估机构按程序对被拆迁房屋已复评的，以复评结果作为裁决依据；已复评的拆迁当事人，仍未达成协议，另请评估机构评估的，以新的评估结果作为裁决依据；因被拆迁人的原因无法进行分户评估的，以分类评估结果或者参照同类房屋的补偿标准作为裁决依据。
第三十四条 对有下列行为之一的评估机构和评估人员，依据有关规定进行处罚，或者记入其信用档案：
（一）出具不实评估报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁评估业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁评估活动或者转让、变相转让受委托的拆迁评估业务的；
（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本办法规定的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第三十五条 城市规划区以外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产评估，参照本办法执行。
第三十六条 本办法由市城乡建设委员负责解释。
第三十七条 本办法自发布之日起施行。



债权人代位求偿权行使的法律效果分析

安慧敏　郑俊　许丹


摘要：债权人代位权制度是民事法律中的一项重要制度，此制度最早规定于法国民法典之中，随着目前债权债务关系的复杂化，为了更好的协调债权人、债务人、次债务人之间关系，此制度为世界各主要国家和地区如法国、日本及我国台湾所普遍采纳，我国的合同法及其解释也对代位权制度做出了规定，但我国的制度设计在很多方面存在问题,特别是代位权的行使效果归属。因此，本文首先介绍了我国代位权制度的立法及学界存在的分歧，进而对“入库原则”与“优先受偿说”进行了比较分析。其次，在通过对代位权行使效果归属的各种理论分析比较后，总结出“入库原则”的合理性和可行性，并且将“入库原则”理解为在金钱场合直接适用抵销制度或者在非金钱场合可适用抵销的解释更符合法理，更有利于实施和减少交易成本。最后借鉴各国的立法从实体法和程序法两个方面对我国的代位权制度进行完善。

关 键 词：债权人代位权；行使效果归属；入库原则；优先受偿说


The Analysis on Legal Effect in the Creditor’s Rights of Subrogation

Abstract: The system of the Creditor’s Rights of Subrogation is an important one in Civil Laws, officially originated with the French Civil Code. Along with present creditor's rights debt relations complication, for the relation among better coordinated creditor, the debtor and the inferior debtor, this system became worldly. This article first introduced the Creditor’s Rights of Subrogation system's legislation and the difference in our country and other countries. Then tell us the difference between “Storage principle” and “priority on claims”. Secondly, after the theory analysis of the various comparisons on the exercise of subrogation rights, the effect of attribution, we concluded the rationality and feasibility of “storage principle". What is more, “storage principle” is the better theory on solving the relationship among creditor, the debtor and the inferior debtor. Finally, the thesis tells the way completing the system in our country, which is the suing of “storage principle”.

Key Words: Creditor’s Subrogation; Result of Enforcing; the Doctrine of Collection Regulatory; Subrogation Being Discharged Firstly



引言

　　我国于1999年颁布的《中华人民共和国合同法》正式确立了我国的债权人代位求偿权的制度。但是合同法并没有对代位权的效果归属问题进行界定，带来了实务上的不便。1999年12月29日施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)(以下简称《合同法解释》)第四部分对于这一制度进行了补充。

1债权代位权行使效果归属不同理论的分析

1.1我国对代位权制度的立法状况

　　代位权制度是债的保全的一种重要制度，由于涉及第三人，所以属于对外效力。在代位权制度的设计上立法者试图突破了传统民法的“合同相对性原则”，其立法的基础在于确保债权的实现。债权需要债务的适当履行才能实现，而债务的履行多体现为从债务人的总财产中分离出一定的财产给债权人。这样债务人的“责任财产”的状况如何直接影响着债权人的债权的实现情况。因为责任财产不仅为某一债权人的债权的一般担保，而且也是全体债权人的债权的共同担保。所以，责任财产的多少直接影响债权人债权的实现。为防止此情况的发生，固然可以通过特别担保手段来保障债权实现，但特别担保亦有其弱点。因此，合同法设置了债的保全制度，在我国，1999年颁布的《合同法》第73条规定了代位权制度， 其后在《合同法解释》中第20条规定了代位权行使的效果归属。 这两条都初步的代表我国设置了代位权制度，但在实践中也由于适用中有些问题难于解决引发了一些立法上的争议。

1.2债权代位权制度的不同理论分析

1.2.1“优先受偿说”评析

（1）“优先受偿说”的内容

　　对于我国最高人民法院在《合同法司法解释》20条规定，有学者认为此条采用了“优先受偿说”。“优先受偿说”是指债权人行使代位权的效果应直接归属于代位债权人。他们认为代位权诉讼取得的财产归债务人会使债权人丧失代位权诉讼的积极性，而且徒增当事人的诉讼成本。而债权人直接受领，不仅高效，而且不会损害债权平等原则：首先，符合法定条件的债权人可以依法提起代位权诉讼。其次，如果是两个或两个以上的债权人同时以同一债务人为被告提起代位权诉讼，法院可以一并审理，财产不足的，依照各自债权的数额按比例分配。最后，在代位权诉讼中，每一个债权人行使代位权的范围都以其债权为限，请求数额超出债务人对其所负债务额或者超出其次债务人对债务人所负担的债务额的，对超出部分，法院不予支持 。因此，他们认为赋予代位债权人对保全财产的优先权，是对代位债权人鼓励。同时对于不主张其债权的其他债权人的债权遵循了“当事人不主张法院不积极的干涉私人领域”的法律常理。

（2）“优先受偿说”的理论困境

　　首先，代位权的目的是保全债权而不是实现债权，是对全体债权人的保护而不是对提起代位权的债权人的特殊照顾。“优先受偿说”对其它债权人实现债权会显失公平，债权人行使代位权的动机是增加债务人应增加的责任财产，使债务人有资力清偿债务，而不是直接从中受偿。
　　其次，“优先受偿说”违背了债权平等性原则。债法的一个基本原则是“债权具有平等性”。债权因其相对性，数个债权不论其发生先后，均以同等地位并存受偿，学理上称此为债权平等原则。据此原则当债务人有数个债权人时，各债权人的地位是平等的，只要其债权已届清偿期，他们均有平等受偿的机会，任何人均不享有优先于其他债权人的受偿权，代位权人也不例外。代位权来源于债权，是对债权的突破，而不是否定，以“优先受偿说”提起代位权的债权人有优先于其他债权人受偿的权利，违背了债权人平等原则。
　　最后，代位权的直接目的是为了解决债务人“沉睡于权利之上”的问题，故该制度的社会功能具有局限性。对于其他债权人来说，因债权不具有公示性，一个债权人因偶然机会了解到债务人对他人拥有债权，因而向该次债务人行使了代位权，而其他债权人尽管也想行使代位权，却因不知道债务人的债权存在而错过机会，如果依不告不理原则，对其他债权人显失公平。

1.2.2.“入库原则”的评析

（1）“入库原则”的内容

　　“入库原则” 是指代位权的行使效果直接归属于债务人，成为全体债权人的共同担保。代位的债权人也不能以代位而取得优先受偿权，只能与其他债权人平等的接受清偿。即使在债权人受领给付场合，也须作为对债务人的清偿，而不能将他直接作为对债权人自己债权的清偿 。法国、日本及我国台湾均采用此说，此种学说依据债的相对性理论，合同的当事人仍是债务人与次债务人，债权人的代位权只是代位行使权利而已，因为代位权本身与代位权的客体 并不是一回事。但如果债务人仍怠于受领或只有一个债权人时，为减少交易成本债权人可在债权范围内代位受领。此外，债权人可通过执行程序使其债权受偿。

（2）“入库原则”的不足