售楼广告的效力

作者：梁桦水（梁鹏）


案情简介
原告：张女士
被告：北京市某房地产开发公司
案件介绍：
原告称其于2002年5月，原告到被告售楼处拟购买一套商品房，被告售楼人员向原告介绍了其拟购楼号的情况及小区的公用设施。提到在原告所购楼号的北侧有一个网球场周边是绿地，经过原告实地在小区考察后认为与销售人员及提供的楼书描述的一致，于是第二天与被告订立了《购房合同》。在同年下半年，被告将网球场擅自向北挪取消了周边的绿地，改建成小型停车场且仅距原告所在的楼10几米。原告要求被告将停车场拆除恢复绿地。被告称原告的诉讼请求无法律依据及事实依据，原告于2002年5月底入住，而停车场是在2002年底修建的，在小区规划图的位置上有此规划，且停车场的位置与原告居住的房屋距离符合规划要求，如支持原告的诉讼请求将违反设计规划，并损害其他业主的利益，停车场的存在不影响原告的合法权益。本案经过法院审理认为原告与被告所签定的合同符合法律规定合同有效；被告所发放的售楼楼书广告上虽无停车场的规划，但是原告凭此要求被告拆除停车场理由、证据不充分。从被告的规划图上确有停车场的规划且该停车场属于小区公共设施。故驳回原告要求拆除停车场恢复绿地的诉讼请求。
案件评析
原告在此案中有无撤消权。
合同的撤消是指因当事人意思表示不真实通过撤消权人行使撤消权而使合同关系消灭。并将依合同关系而取得的财产回复到合同订立时的状态。据此概念撤消应当具备下列法律特征：
1，所撤消的合同应当是已经成立并生效的合同。当事人意思表示不真实是造成合同可能被撤消的前提。意思表示不真实应当是发生在订立合同的过程中，意思表示不真实造成的原因法律规定为五种即欺诈、胁迫、重大误解、乘人之危、显失公平。
2，合同的撤消应当由有撤消权的当事人来行使撤消权实现。对于当事人在合同订立并生效后发现合同撤消的事由存在是否通过行事撤消权来消灭合同关系，还是继续合同关系的存在完全由当事人自由决定之。
3，撤消权的行使将会产生合同自始无效的后果。
4，撤消权的行使具有时限，当事人不行使或迨于形式该权利，期限届满时则丧失该权利。不因法定事由中断。
5，撤消权人须请求人民法院或仲裁机关作出撤消合同的裁决。
本案中被告存在欺诈的行为。它主要表现在被告在楼书广告及售楼人员的介绍中均掩盖了规划设计中停车场存在的事实，将其描述为绿地。使得原告认为所购买的房屋的居住环境符合自己的内心的期望而作出了购买的意思表示。基于此种原因，原告在发现实际生活空间环境发生变化时应当向人民法院提出撤消此合同。但是提出撤消的要求应当在知道上述情形后1年内。
欺诈，是指以使他人陷于错误并因而为意思表示为目的，故意陈述虚伪事实或隐瞒事实情况的行为。它的构成包括有欺诈的行为、受诈人因欺诈而陷于错误、受诈人因欺诈而陷于错误而为意思表示不真实、欺诈违反法律违反诚实信用原则。被告的欺诈行为主要体现在楼书广告中。而双方的纠纷也产生于此。按照《房地产广告发布暂行规定》对房地产广告的具体内容作了规范，具体为：1，房地产预售、销售广告必须载明下列事项，即开发企业的名称、中介服务机构代理销售的，应当载明该机构的名称、预售、销售许可证编号；2，房地产广告中涉及所有权或者使用权的，所有者或使用者应当有实际意义的完整的生产、生活空间；房地产广告中对价格有表示的，应当清楚的表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；......6，房地产广告涉及的交通商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或建设中的，应当在广告中加以注明；.....10，房地产广告中不得利用其他项目形象、环境作为本项目的效果。房地产广告中使用的建筑设计效果图或模型照片的，应当在广告中予以注明。.....本案被告在其楼书广告中有违《房地产广告发布暂行规定》的有关规定。那么，楼书广告是否应当成为《购房合同》组成部分呢？我们认为，楼书广告中涉及有关房屋、居住环境、作为公共分摊部分、与生活相关的设施等能够构成交易条件的事项理应成为合同的组成部分。若合同双方未在合同中形成对广告所涉及的且应当构成交易条件的内容予以排除的，则就构成对缔约方之有效的要约。在事实上，双方当事人在合同条款外的对交易条件所做的陈述、承诺、说明等与合同条款内容构成一个完整的交易条件。不能够因为没有写入合同条款就不对双方具有约束力。


海南省人大常委会


海南省人民代表大会常务委员会公告第74号


《海南省电信设施建设与保护条例》已由海南省第四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议于2011年5月31日通过，现予公布，自2011年8月1日起施行。



海南省人民代表大会常务委员会

2011年6月1日




海南省电信设施建设与保护条例

(2011年5月31日海南省第四届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过)


第一条 为了规范电信设施建设，保障电信设施安全，维护电信用户和电信业务经营者的合法权益，根据《中华人民共和国电信条例》和其他有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本条例。

第二条 本省行政区域内电信设施建设与保护，适用本条例。

第三条 本条例所称电信设施，是指用于经营电信业务的通信光（电）缆、通信管道、通信杆塔、通信分线箱（盒）、通信交接箱（间）、公用电话亭、通信基站、通信机房和供电设备等用于实现电信功能的通信交换设备、通信传输设备和通信配套设备。

第四条 省电信管理机构负责本省行政区域内电信设施建设与保护的组织协调、监督管理工作。

县级以上工业和信息化、公安、住房和城乡建设、国土、交通运输、广播电视、工商、商务和价格等相关行政部门应当根据各自的职责，依法做好电信设施建设与保护的相关工作。

乡镇人民政府、街道办事处和村(居)民委员会应当配合做好电信设施建设与保护工作。

第五条 电信设施的建设应当遵守有关法律、法规的规定，执行国家通信工程建设强制性标准，遵循统筹规划、破除垄断、鼓励竞争和资源合理利用的原则，依法接受省电信管理机构等相关行政部门的监督和管理。

第六条 任何单位和个人都有保护电信设施的义务，对危害电信设施安全的行为，有权制止并及时向公安机关或者电信业务经营者报告。

电信业务经营者应当加强对电信设施的保护，采取措施预防可能危害电信设施安全的行为，对正在发生损害、破坏电信设施的行为，有权制止并及时向公安机关、省电信管理机构或者其他相关行政部门报告。

任何单位和个人不得阻碍和破坏依法进行的电信设施建设。

第七条 各级人民政府应当将电信设施的建设，纳入本行政区域国民经济和社会发展规划以及城乡建设规划。

省电信管理机构应当根据本省国民经济和社会发展规划编制本省电信行业发展规划，并监督检查规划的执行。

省电信管理机构应当组织相关电信业务经营者根据本省电信行业发展规划编制通信管道、通信光（电）缆、通信基站、通信机房等电信设施建设规划。电信设施建设规划经省住房和城乡建设行政部门审核，并报省人民政府批准。

第八条 电信业务经营者必须按照国家有关规定履行相应的电信普遍服务义务。

县级以上人民政府及相关行政部门应当为电信普遍服务提供便利条件，在规划、建设、用地等方面给予扶持。

第九条 从事电信设施建设的勘察、设计、施工、监理等单位和人员，应当具备法定资质或者资格。

取得相应资质或者资格的单位和人员，依法在资质或者资格规定等级范围内从事勘察、设计、施工、监理等电信设施建设活动。未取得相应资质或者资格的单位和人员，不得承接电信设施建设项目。

电信设施建设单位应当选择具有相应资质或者资格证书的单位和个人承接电信设施建设项目。

电信设施建设应当依照国家有关规定办理规划许可、施工许可、环境影响评价、工程质量监督等相关手续。

电信设施建设应当有序进行，城市建成区和县、自治县人民政府所在地的镇，不宜新建架空管线设施，对已有架空管线应当采取隐蔽措施或者结合城市改造逐步入地。

第十条 村镇、经济开发区、新建住宅小区等居民或工业较为集中地区，应当配套设置电信设施、广播电视传输网络设施。建筑物内的电信管线、配线设施和广播电视传输网络设施以及建设项目用地范围内的通信管道，应当纳入建设项目的设计文件，并随建设项目同时施工与验收，所需经费应当纳入建设项目概算。

第十一条 规划和设计车站、机场、港口、公路、铁路、城市道路、桥梁、隧道、城市轨道交通以及旅游度假、文化、体育、教育等建设项目，有关单位或者部门应当统筹考虑电信设施、广播电视传输网络设施的建设需求，事先征求省电信管理机构等相关行政部门以及相关业务经营者的意见，根据城乡规划和国家通信工程建设强制性标准，协商预留通信管道等事宜。

第十二条 办公和商用楼宇、居民住宅小区等城镇民用建筑的开发者、所有者和管理者应当为电信业务经营者使用区域内的配套公用电信设施提供平等的接入和使用条件，不得与任何电信业务经营者签订具有排他性条款的协议，阻碍其他电信业务经营者进入区域提供服务。用户有权自主选择电信业务经营者依法开办的服务。

第十三条 基础电信、广播电视传输业务经营者可以在国家机关、企事业单位办公和民用建筑物上附挂电信线路或者设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施，应当事先书面告知建筑物所有权人或者使用权人，并根据国家相关规定或者按照约定向该建筑物所有权人或者使用权人支付使用费。

在国家机关、企事业单位办公和民用建筑物上设置移动通信基站，应当报省电信管理机构批准后方可实施。

第十四条 在国家机关、企事业单位办公和民用建筑物上设置小型天线、移动通信基站等公用电信设施时，应当遵守下列规定：

（一）满足建筑物的荷载；

（二）维护建筑物的安全性；

（三）保证建筑物的正常使用；

第十五条 新建、改建或者扩建电信管道、广播电视传输线路、移动通信基站、杆路、铁塔等设施，应当按照国家有关规定实行统一建设或者联合建设，实现资源共享。

省电信管理机构应当根据电信设施发展和建设规划，组织协调电信设施统一建设或者联合建设活动。

第十六条 电信业务经营者对其存有的空余电信管道、杆路、铁塔等资源，应当依照有关规定以出租、出售或者资源互换等方式进行处置，避免重复建设和垄断经营。

第十七条 水、电、气等管线需要与电信管线交越、平行建设时，应当保持规定的间隔距离。不符合规定的，后建单位应当与先建单位协商，采取适当措施，确保先建电信管线和水、电、气管线安全，并承担相关费用；涉及需要规划变更的，应当经规划主管部门批准。

第十八条 禁止下列危及电信设施安全的行为：

（一）侵占、哄抢、盗窃、损毁电信设施；

（二）擅自改动或者迁移他人电信线路及其他电信设施；

（三）在国家规定的电信设施安全保护范围内建造房屋、挖沙、取土、堆土、钻探、挖沟，设置粪池、牲畜圈、沼气池等；

（四）在埋有地下管道、通信光（电）缆的地面上倾倒含酸、碱、盐等腐蚀性的废液、废渣；
（五）在危及电信设施安全的范围内点火烧荒、爆破、堆放或者停放易燃易爆物品；

（六）接入通信系统取电；

（七）擅自删除、修改电信网的功能或者存储、处理、传输的数据和应用程序；

（八）制作、复制、传播计算机病毒或者以其他方式攻击电信网络；

（九）法律、法规规定的其他危及电信设施安全的行为。

第十九条 省海洋行政部门应当根据备案的注册登记资料，会同省电信管理机构等有关部门和单位按照下列规定确定海底通信光（电）缆保护区并向社会公告：沿海宽阔海域为海底通信光（电）缆两侧各500米；海湾等狭窄海域为海底通信光（电）缆两侧各100米；海港区内为海底通信光（电）缆两侧各50米。

在通信光（电）缆保护区从事海上作业的单位和个人应当了解作业海区海底通信光（电）缆的铺设情况，并采取有效的防护措施。

禁止在设有水底、海底通信光（电）缆标志的安全保护范围内采矿、抛锚、拖网、挖沙、爆破以及进行其他危及通信光（电）缆安全的作业。

海上作业钩住海底光（电）缆管道的，海上作业者应当立即停止作业，不得擅自将海底光（电）缆管道拖起、拖断或者砍断，并报告所在地海洋行政部门或者海底光（电）缆管道所有者采取相应措施。必要时，海上作业者应当放弃船锚或者其他钩挂物。

第二十条 新建、改建、扩建电信设施，应当与周围已建其他设施保持符合规定的安全距离。因规划调整确需迁移其他设施或者要求其他设施所有权人采取必要的防护措施的，电信业务经营者应当与其他设施所有权人协商，就迁移补偿、防护措施等问题达成协议并办理相关手续后方可施工，所需费用由电信业务经营者承担。

新建、改建、扩建车站、机场、港口、公路、铁路、城市道路、桥梁、隧道、城市轨道交通等设施，后于电信设施建设（包括改建、扩建）的，不得危及电信设施安全。因规划调整确需迁移电信设施或者采取必要防护措施的，建设单位应当与电信业务经营者协商，就迁移补偿、防护措施等问题达成协议，并办理相关手续后方可施工，所需费用由建设单位承担。

因建设项目施工造成电信设施毁坏的，建设单位应当承担电信设施修复费用。

相关行政部门审批项目时，应当充分考虑电信设施建设与保护需要。对可能影响电信设施安全运行的，相关行政部门应当和省电信管理机构协调解决。

第二十一条 任何单位和个人在国家规定的电信设施安全保护范围内，经依法批准实施下列可能影响电信设施安全或者通信质量行为的，应当事先告知电信业务经营者，并采取必要的安全防护措施：

（一）建造建筑物、构筑物；

（二）新建、改建或者扩建车站、机场、港口、公路、铁路、城市道路、桥梁、隧道、城市轨道交通、水利工程等；

（三）铺设电力线路、电气管道、煤气管道、自来水管道、下水道、广播电视传输线路、电信线路以及设置干扰性设备；

（四）实施爆破、采矿活动；

（五）建设生产易燃易爆物品、排放腐蚀性物体的工厂；

（六）其他可能影响电信设施安全或者通信质量的行为。

在国家规定的电信设施安全保护范围以外实施前款行为，可能威胁电信设施安全的，应当采取有效的安全防护措施。

第二十二条 种植树木（含行道树）、竹子等高秆植物应当与电信设施保持安全距离。对于电信设施保护范围内不符合安全距离规定的树木、竹子等高秆植物，其所有权人或者管理人应当依法及时予以修剪或者砍伐。

新建、改建、扩建电信线路通过林地时，需要砍伐林木的，应当依法办理林木采伐手续，电信业务经营者应当依法给予林地、林木所有权人或者使用权人一次性经济补偿。

经济补偿标准应当与当地国民经济和社会发展水平相适应。具体标准由省人民政府制定。

第二十三条 任何单位和个人不得阻止在电信设施安全范围内设置警示标识，不得挪动、损坏或者改用警示标识。

第二十四条 从事废旧物资收购经营的单位和个人应当按照国家有关规定，建立收购台账制度，并向市、县、自治县公安机关备案。

禁止任何单位和个人收购无来源合法证明的通信电缆等电信设施和来源不明的铜、铝、铅等有色金属。

第二十五条 公安机关应当依法及时查处阻碍电信设施建设，破坏、盗窃电信设施以及其他危害电信设施的违法犯罪行为。

第二十六条 违反本条例第十二条规定，签订具有排他性条款的协议或者阻碍其他业务经营者提供服务的，由省电信管理机构或者工商行政管理部门依据各自职责责令改正，处1万元以上5万元以下罚款；情节严重的，处5万元以上20万元以下罚款。

第二十七条 违反本条例第十四条规定，破坏建筑物的安全性、影响建筑物的正常使用或者未采取有效的安全保护措施的，由电信管理机构责令改正；逾期不改正的，对相关电信业务经营者处1万元以上5万元以下罚款；必要时，对建筑物上设置的电信设施予以拆除；造成损害的，相关业务经营者对建筑物的所有权人或者使用权人进行赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十八条 违反本条例第十八条第（二）项至第（八）项、第十九条第三款规定，危及电信设施安全的，除法律、行政法规另有规定外，由省电信管理机构责令改正，对个人处1000元以上1万元以下罚款，对单位处1万元以上10万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十九条 违反本条例第二十三条规定，挪动、损坏或者改用警示标识的，由省电信管理机构责令改正，可以处5000元以下罚款。

第三十条 违反本条例第二十四条第二款规定，废旧物资收购经营单位和个人收购无来源合法证明的通信电缆等电信设施或者来源不明的铜、铝、铅等有色金属的，由市、县、自治县公安机关处3万元以上5万元以下罚款；情节严重的，由原发证（照）机关依法吊销经营许可证和营业执照;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十一条 有下列行为之一的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定给予处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违反本条例第十八条第（一）项规定，侵占、哄抢、盗窃、损毁电信设施的；

（二）阻碍电信管理机构工作人员依法执行职务的；

（三）扰乱电信市场秩序的。

第三十二条 违反本条例规定，造成他人财产损失或者其他损害的，依法承担民事责任。

第三十三条 省电信管理机构及相关行政管理部门的工作人员在电信设施建设与保护工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级行政机关或者监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十四条 违反本条例规定的行为，本条例未设定处罚但其他法律、法规已作出处罚、处分规定的，从其规定。

第三十五条 本条例具体应用的问题由省人民政府负责解释。

第三十六条 本条例自2011年8月1 日起施行。