潘伟 北京市高级人民法院


滥用市场支配地位，是指具有市场支配地位的经营者，滥用其支配地位，从事排除、限制竞争的行为。判定被告是否滥用市场支配地位，应当以被告在相关市场占据支配地位为前提，这里既包括相关市场范围的界定，也包括支配地位的认定。自《反垄断法》实施以来，北京法院陆续受理了一些涉及滥用市场支配地位的垄断民事案件。[1]这些案件中，原告大多因为不能证明被告占据相关市场支配地位而被法院判决驳回诉讼请求。市场支配地位的司法认定已经成为《反垄断法》适用过程中的核心问题。由于垄断民事案件属于新类型案件，很多问题无先例可循，本文将借鉴其他国家、地区的成功经验，结合我国的审判实际，从实体、程序两方面就此问题进行分析。

一、关于相关市场范围的界定问题

根据《反垄断法》第12条第2款规定，相关市场是指经营者在一定时期内就特定商品或者服务进行竞争的商品或者服务范围和地域范围。科学合理地界定相关市场对于判定经营者的市场份额和市场集中度、认定经营者的市场地位、分析经营者的行为对市场竞争的影响具有重要作用。

界定相关市场范围以相关市场的存在为前提。对此问题，美国加利福尼亚北区法院关于Kinderstart诉Google判决曾有相关评述。在这个案件中，Kinderstart主张Google图谋在“搜索市场”进行垄断，其将“搜索市场”定义为“由美国境内搜索引擎的设计、安装以及使用构成”，法院认为，Kinderstart未能说明搜索市场是个“销售群体”，亦未说明Google销售其搜索服务，Kinderstart未能引用权威观点说明反垄断法还涉及提供免费服务的领域，因此该市场并不是反垄断立法目的下规定的市场，因此对其该项诉求予以驳回。[2]在百度公司被诉垄断的案件[3]中，百度公司同样以其所提供的搜索引擎服务系免费服务为由，主张该案不存在反垄断法意义上的相关市场。但是法院认为，判断是否属于免费服务的关键在于，这种商品或服务是否是以完全的单纯的满足他人需求的公益商品或服务。百度公司所经营的搜索引擎服务的对象不仅限于那些提出搜索请求的普通用户，还包括那些意图通过付费方式实现商业价值的网站。在显示搜索结果的首页，有部分竞价排名结果与自然排名结果同时出现在网页左侧的列表中。由于首页部分往往最受用户关注，因此这种安排是百度公司通过搜索引擎服务实现商业利益的本质。竞价排名作为一种搜索引擎的营销模式，是基于自然排名而建立的，它根据用户使用搜索引擎的方式，利用用户检索信息的机会尽可能的将营销信息传递给用户，通过“排名靠前”的方式获得最大的来自搜索引擎的访问量，从而产生相应的商业价值。由此可见，百度公司提供的竞价排名与自然排名两种服务方式在其经营搜索引擎服务过程中是密不可分的，以自然排名部分免费搜索结果为由主张不存在相关市场是缺乏依据的。

相关市场的范围包括相关商品（服务）市场和相关地域市场两个方面的内容。对于相关商品市场的界定，通常应当以商品的特性、价格和设计用途为出发点，找到受影响的基本产品或服务，并确定其预期的用途、物理或技术特征。例如，在百度案件中，法院确定受影响的基本服务为“搜索引擎服务”。这一服务主要是通过搜索引擎自己的网页抓取程序，连续地抓取网页，提取关键词，建立索引文件，当用户输入关键词进行检索时，搜索引擎可以从索引数据库中找到匹配该关键词的网页，将网页标题和URL地址提供给用户，用户通过点击可以直接进入相关网页，在满足用户搜索需求的同时也为网站提供了提高关注度的平台。搜索引擎服务本质上属于互联网信息检索、定位服务。

由于对市场竞争的限制主要来源于需求替代和供应替代，因此国务院《反垄断委员会关于相关市场的指南》提出，可以基于商品的特征、用途、价格等因素进行需求替代性分析，必要时进行供给替代性分析。无论采用何种方法界定相关市场，都要始终把握商品满足消费者需求的基本属性，反垄断执法机构鼓励经营者根据案件具体情况运用客观、真实的数据，借助经济学分析的方法来界定相关市场。目前各国普遍采用“假定垄断者测试”[4]的基本思路来进行。通过经济学工具分析获取的相关数据，确定假定垄断者可以将价格维持在高于竞争价格水平的最小商品集合和地域范围，从而界定相关市场。根据其他国家的经验，这里的数据来源主要有三种途径：针对消费者、竞争者以及大客户的问卷调查；市场调查机构提供的数据；政府（包括统计、海关等部门）的数据。需要强调的是，比较服务的重点不在于服务的类似性判断，而是在于判断是否有足够的消费者将相关的服务视为替代品。[5]替代关系并不是产品之间物理、化学或工艺上简单的类似或相近，如果相比较产品在技术、用途或价格上存在巨大差异，则不应当认为具有替代关系。例如，在1979年Hoffmann-La Roche维生素垄断判决中，欧洲法院以不同种类的维生素性能和用途不同为由，将7种维生素认定为7个独立的产品市场。[6]欧洲法院在米其林（Michelin）案件中强调在根据需求的可替代性界定相关产品市场时，起决定作用的不仅是产品的客观技术特点，还必须考虑市场上供求的竞争条件和结构。在Tierce Ladbroke案件中，欧洲初审法院确认了需要考虑的因素，这些因素包括：第一，在存在功能替代品的情况下对某一特定产品需求的长期稳定性，例如在利乐（TetraPak）案件中，由于在超过15年间可能的技术替代品只能获得很少市场份额，因此存在超高温消毒牛奶纸箱包装的产品市场；第二，消费者的喜好和理解，例如在圣罗兰Yve Saint Laurent案件中，法院认定存在同一产品的奢侈版和标准版两个产品市场；第三，不同的价格水平；第四，转换成本。即使两种产品不具有可替代性，但是如果可以轻易的从生产A产品转向生产B产品，它们仍属相同产品市场。例如造纸业，生产商可以迅速更换设备，转而生产其他不同等级不同类型的纸品。[7]

在运用需求和供给弹性分析的过程中，也往往需要对相关的其他因素进行综合考虑。例如在1975年“欧共体联合商标公司案”中，欧洲法院判决接受了欧共体的观点，即根据产品的物理特性，香蕉的柔软度、易于消化等特性使其区别于一般的水果，因此构成一个独立的市场。[8]我国台湾地区在“大台北区瓦斯股份有限公司案”中将家用管道煤气、罐装液化石油气、电力分别界定为不同的市场，体现出其并未单独考虑替代性因素，而是综合了消费者的使用便利、供货方式、产品的原料等其他方面的因素作出的结论。[9]

我国的相关司法实践表明，法院往往根据相关证据，结合服务的性能、用途、价格等因素，从消费者的角度确定是否存在可替代性的服务。例如，在李方平诉网通公司案件中，李方平认为相关服务市场为固定电话、小灵通及ADSL业务，但是法院认为，从通信服务的需求者角度而言，更关心的是通信服务的价格和功能，而非实现通信的工具和物理方式，固定电话、小灵通与移动电话之间、ADSL上网与无线上网之间分别存在较强的可替代性，因此法院认为李方平的主张依据不足，不予支持。[10]百度案件中，一审法院在判决中特别对将网络新闻服务、即时通讯服务、电子邮件服务、网络金融服务等互联网应用服务与搜索引擎服务进行了对比，认为搜索引擎服务所具有的快速查找、定位并在短时间内使网络用户获取海量信息的服务特点，是其他类型的互联网应用服务所无法取代的，所以搜索引擎服务与网络新闻服务、即时通讯服务等其他互联网服务并不存在需求替代关系，因此不属于同一市场。

相关地域市场，是指需求者获取具有较为紧密替代关系的服务的地理区域，这些区域表现出较强的竞争关系，可以作为经营者进行竞争的地域范围。传统上在界定相关地域范围时，需要考虑经营者销售特定商品时，消费者可以购买到与之相竞争的商品的地域范围，具体包括政治、经济、文化等原因造成的差异。界定服务，特别是涉及互联网服务的相关地域市场是存在困难的。如果机械地认定互联网无国界，会扩大地域市场范围，增强市场的竞争度。在涉及互联网的服务时，可以从消费需求的角度来认定。例如从事中文的搜索服务的主要面向的还是中文用户，而中文用户最为集中的仍是中国范围，因此可以认定中国是相关地域市场的范围。

二、关于支配地位的认定

所谓支配地位是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。《反垄断法》第18条规定了认定经营者具有市场支配地位所依据的因素，例如市场份额、竞争状况、财力、技术条件等。同时为了节约执法成本，《反垄断法》第19条规定了推定制度，如一个经营者在相关市场的市场份额达到1／2的，可以推定经营者具有市场支配地位，被推定具有市场支配地位的经营者，有证据证明不具有市场支配地位的，不应当认定其具有市场支配地位。因此，若原告选择适用该条款主张经营者具有市场支配地位，则应当就经营者所占据的相关市场份额承担举证责任。实践中，原告诉讼能力相对较弱，往往很难举证充分证明被告在相关市场具有市场支配地位，因此经常遭遇败诉。

例如，在百度案中，原告为证明京百度公司在相关市场的支配地位作出了很大努力，在一、二审期间提交大量证据，其中包括《中国证券报》相关文章、百度网站相关文章、www.eryi.org网站相关文章、“CNNIC发布中国搜索引擎市场广告主与用户行为研究报告”、北京正望咨询有限公司网站（www.iaskchina.cn）“2009年搜索引擎用户调查报告发布”、“2008年搜索引擎用户调查报告”等证据。但是法院最终认为，涉及市场份额这类专业性事实的证明问题，还是应当有相关的经济数据作基础的，因此没有采纳前述证据。最终原告因为不能证明百度公司占据中国搜索引擎市场的支配地位而败诉。

对此，有学者提出应当实行举证责任倒置。因为仅靠个人，没有任何法律手段，想要取得垄断公司的证据几乎是不可能完成的任务。过分苛刻地对起诉者要求证据，就会导致反垄断维权难以启动或者难以有效开展的尴尬状况。[11]这一观点的提出与美国垄断诉讼中的证据开示规则密切联系。根据美国联邦民事诉讼规则第26条的规定，当事人可以对任何非特权的与任一当事人的请求或抗辩相关的事项获得信息披露，无论该事项是与要求信息披露的当事人提出的请求或抗辩有关，还是与任何其他当事人提出的请求或抗辩有关。第37条对于“不进行或不协助信息披露”的情形特别规定了制裁措施。[12]这一规则对于垄断民事案件中原、被告之间诉讼能力不平等的情况具有特别意义。在美国的相关司法实践中，即使原告没有掌握案件的实质材料，仍可以提起诉讼，并通过证据开示程序从被告那里获得相关的证据材料。当然，这一规则虽然对原告有利，但是对于被告而言，要提供相应的资料往往要付出高额的成本，同时由于垄断民事案件中涉及当事人的经营数据及其他相关商业秘密，因此规则中明确，对于涉及商业秘密的，当事人可以申请保护令。若原告违反，则直接驳回其相关的一项诉求；若被告违反，则直接判决原告诉讼请求成立。[13]

理论上，举证责任倒置是指一方当事人提出的权利主张由否定其主张成立或否定其部分事实构成要件的对方当事人承担举证责任的一种证明责任的分配形式。它是基于民法精神中的正义和公平而对传统的“谁主张、谁举证”原则的补充、变通和矫正。[14]我国现行民事证据规则中有关举证责任倒置的规定基本上源于实体法的相关规定。在《反垄断法》相关规定缺位的情况下，不宜在审判实践中直接采纳举证责任倒置的原则。关于反垄断的诉讼属于民事诉讼，在无特别规定的情况下，原则上仍应适用“谁主张、谁举证”的基本原则。在原告提起垄断民事诉讼后，其应当就被告是否实施了垄断行为以及原告是否因此受到相应的损害负担举证责任。同时，举证责任倒置的情形多涉及工业事故、环境污染等，它既强调一种社会责任的承担，也表明现代民法对于消费者或者弱势群体的一种关怀。然而《反垄断法》是通过保证一种良性的竞争秩序从而实现消费者利益的最大化，它反对的是垄断行为而非垄断地位，因此在证明被告是否具有市场支配地位的时候适用举证责任倒置将会给经营者增加沉重的负担，同时也不利于社会福利的增加。因此在我国反垄断法的司法实践中不宜施行举证责任倒置。

根据现行民事诉讼制度，“举证责任适当转移”可以作为一种方案解决原告举证困难的问题。举证责任转移是以适用法定举证责任不能公平合理地分配败诉风险为前提的。在依据一般的举证责任的情况下，案件事实仍处于真伪不明的状态，如果一味地坚持一般原则将导致不正义，在这种情形下，法官有必要通过行使自由裁量权，将一部分的举证责任转移到原来不负有举证责任的一方当事人，以纠正这种固定立法在司法实务操作上的偏失。[15]垄断案件属于新类型案件，反垄断法并未对垄断诉讼进行特殊的规定，完全依据民事诉讼现有的规则，恐怕将使得反垄断法所规定的私人诉讼制度落空。同时，关于市场份额的认定，涉及到一些计算方法和基础数据，特别是基础数据往往是企业的商业秘密，下游的经营者无从掌握，因此严格执行《民事诉讼法》将增加原告举证负担。因此应当特别考虑公平和举证能力。鉴此，虽然目前在审理垄断案件时无法突破《民事诉讼法》关于举证的基本原则，但是可以适当结合举证能力、证据距离来分配举证责任，对于主张权利的当事人而言提出初步证据证明存在市场支配地位，然后将举证责任转移到被指控垄断的一方当事人，从而在一定程度上减轻当事人的举证负担，并督促对方积极举证，促进反垄断法的有效执行。最高法院《关于垄断案件适用法律若干问题的规定（征求意见稿）》中采纳了这一观点，在第9条中规定，受害人提供了证明被诉垄断行为人具有市场支配地位的初步证据，被诉垄断行为人未予否认，或者虽予否认但未提交足以支持其否定主张的证据的，人民法院可以认定其具有市场支配地位。

根据我国民事诉讼证据规则，当事人可以申请专家证人出庭进行陈述，法官和当事人均可对其进行询问，同时双方当事人各自的专家证人均可接受质询。这一制度安排为在民事诉讼中解决专业问题方面的事实提供了途径。垄断案件中，关于市场支配地位的认定不仅涉及法律问题，往往还涉及到经济学、统计学等专业问题，如果完全由法官来对专业问题做出判断恐力不从心。“专家证人”规则对于审理垄断民事案件具有特殊意义。

“专家证人”制度起源于英美法系，在美国的反垄断司法实践中发挥了显著作用。通常，各方当事人都会聘请专家作经济分析，经过审前多次论证后将相关报告提交法院，一般专家报告应当包括：开庭的意见、理由；用以支持其结论的文件、数据来源的说明；专家的资历；在过去4年内有无作证的记录；本案中获取的报酬。法官对于专家报告从证据层面上有两个要求，首先是具有可信性；其次是报告结论与本案的相关性。美国的DOGER案件中对于专家报告是否具有科学性、技术上是否有帮助的问题上作出了分析，它提出了3点需要考虑的因素具有相当的指导作用：所提理论是否在实践中验证过；方法结论有无被鉴定过；是否存在可知的错误率，以及是否存在具体的控制方法等。[16]涉及相关市场的范围、市场份额、市场经济链条等问题时大多会有经济学家参与，有时涉及产品技术特性分析时还会聘请技术专家进行说明。经济学家还会对市场竞争环境、因果关系等进行数据分析。双方当事人交换专家报告之后，专家会对其报告中引用的技术文件数据进行说明，并接受对方的质询。正因如此，反垄断诉讼在美国往往被称为是“专家之战”。我国的相关实践表明，垄断民事诉讼具有一定的专业性，对相关证据的审核不同于传统民事案件，因此对于涉及市场份额这类专业性事实的证明问题，应当适当引入专业证人进行经济分析，而不能仅凭简单的证据予以认定。最高法院《关于垄断案件适用法律若干问题的规定（征求意见稿）》中也对此进行了规定，即当事人可以向人民法院申请具有经济学、行业知识等专业人员出庭就案件的专门性问题进行说明。然而随着新经济的发展，新经济产品和服务的技术越来越复杂，因此相关产业中的反垄断案件越发棘手。对于当事人未申请专家证人出庭的，法官也可依职权引入专家进行论证。如，法官可以让每一方当事人都指定一个专家，然后两个专家以这种方式共同指定第三个各方都同意的中立的专家，由法官指定其为法院委派的专家，以避免被任何一方误导。这样，由3名专家组成的专家委员会可以协助法官解决案件涉及的专业问题。[17]这个类似于仲裁的程序对于解决垄断案件中的专业问题将会有所帮助。

具有市场支配地位是认定被告是否滥用市场支配地位并承担相应民事责任的前提。虽然西方国家经过长期实践积累的丰富经验，值得我们研究、借鉴，然而由于我国仍处于社会主义市场经济发展的初级阶段，西方的经验并不能当然地适用我国国情，因此，如何既保证有效遏制垄断行为，又能促进我国市场良性发展、增加社会福利，将是司法机关在处理此类问题中面临的重要挑战。




注释:
[1]统计时间截至2010年12月。
[2]case number C 06-2057 JF（RS).
[3]参见北京市高级人民法院（2010）高民终字第489号民事判决书。
[4]即5％的测试标准，观察当被假定的垄断者将其产品价格提高5％时，消费者在一年内转向其他替代产品的可能性。
[5]［匈］巴拉斯·帕沃格：“相关市场的界定”，在2009年1月“中欧滥用市场支配地位研讨会”的演讲。
[6]尚明：《对企业滥用市场支配地位的反垄断法规制》，法律出版社2007年版，第42页。
[7]欧洲委员会竞争总司官员Lars先生在2009年1月“中欧滥用市场支配地位研讨会”的演讲。
利用农村集体建设用地开发房地产的法律途径探析

闫凤翥


　　随着城镇化、工业化步伐不断加快，建设用地供需矛盾愈来愈突出。如何解决农村集体建设用地市场准入法律地位问题，已经成为当前农民集体土地改革的一项重要课题。
　　自上世纪六十年代农村实行人民公社化四十多年来，土地由私有变为农村集体所有，土地所有权在“公社化”的农业生产过程中其主体为“三级所有”以“生产队为基础”，所有权与使用权基本没有分离，实行一体化管理。自实行家庭联产承包起，土地所有权与使用权分离，所有权归集体，使用权归农户。集体建设用地使用权如何与所有权分离，进入市场问题至今未得到法律上的规定。由于我国长期实行“二元”结构的城乡管理制度。农村集体建设用地在法律上只能用于村办企业、公益事业、农民住房用地，除此之外不得他用。多年以来这项政策和法律没有解禁。直接限制了农民使用自己建设用地开发经营的权利，导致农村商品市场的匮乏，造成城乡经济发展的严重失衡，从而为实现农村小康社会埋下了隐形障碍。
　　党的十七届三中全会作出《关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》(以下简称决定)，《决定》将土地利用规划确定的城镇建设用地范围外的集体建设用地的使用、开发、流转、地位做了创新的改革，保留了城市建设用地范围内的集体建设用地的法律规定，这是我国对集体建设用地的管理的法律制度的创新。城镇建设用地范围外的集体建设用地，除集体公益性项目外允许农民依法通过多种方式参与开发经营，成为土地制度改革的直接受益人。目前，城镇建设用地范围外的集体建设用地规模相当大，占集体耕地总量的20-30%。这部分土地经过整理还会释放20%。城市规划区外的农村基础设施薄弱、交通条件差、建设用地分散应因势利导的引导农村集体组织和农民全面、系统、科学、高效的制定利用方案、开发经营方案。各级政府应将这部分建设用地纳入国有土地供应市场，统筹城乡一体化的土地供应市场，减少重复项目、重复投资、合理配置土地资源。对农村集体经营性建设用地，按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则，以公开、规范的“招拍挂”方式出让、转让、出租、抵押、担保、出资、入股、合营等形式流转集体建设用地使用权。在符合规划的前提下，依法保障与国有土地使用权享有平等的权益。
建立健全集体建设用地登记制度，对于土地流转、抵押、担保、出资、入股等享有国有土地同等的登记权。
　　实践中，各地已开始逐步将目光转向农村集体建设用地，通过推进集体建设用地流转，为农村发展和城镇建设提供新的用地空间。集体建设用地市场化是个新课题，目前尚无明确的法律规定，处在试点和探索阶段。现结合部分省市自治区在农村集体建设用地上开发经营房地产问题，提出几点思考和建议。
　　一、集体建设用地法律地位的演变是开发的可能
　　农村集体建设用地，是指农民集体所有的、经依法批准用于非农业建设的土地，包括兴办乡镇企业用地、村民建住宅用地以及乡村建设公共设施和公益事业建设用地。
　　目前对集体建设用地开发经营的法律限制条款，《土地管理法》第43条规定,任何单位和个人进行建设需要使用土地的,都必须依法申请使用国有土地;第63条规定,集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。现行法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农村集体建设用地使用权的开发经营。
　　但“破冰”早已开始。早在上个世纪90年代，广东、上海、浙江、江苏等沿海发达省市就有所尝试。从2004年开始，国土资源部与广东、天津合作开展了集体建设用地流转试点。有关政策也逐渐开始“解冻”。2004年出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”2006年出台的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》规定：“农民集体所有建设用地使用权流转，必须符合土地利用总体规划和村镇规划并严格限定在依法取得的建设用地范围内。”文件明确了农村集体建设用地在符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的前提下允许流转。
　　十七届三中全会一项重大的举措就是决定建立严格规范的农村土地管理制度,集体建设用地可以直接入市,打破了以所有制性质屏蔽集体建设用地进入市场的制度障碍,为实现集体土地与国有土地同地、同价、同权,建立城乡统一的建设用地市场提供了政策空间,对于农民以土地权益合法分享工业化和城镇化成果提供了政策支持
　　二、建立城乡统一的土地交易市场是开发的前提
　　集体建设用地交易，从理论上首先应突破原有特指集体建设用地使用权流转的狭义概念，按照同地、同权、同价，建立城乡统一的土地市场原则，既包括乡镇企业、乡镇村公益事业和公共设施等土地使用权的流转，也应包括农民住宅用地即宅基地的流转。
　　城市规划区外的集体建设用地，除可以建设公益事业外，可以根据规划设立开发经营项目、工矿用地、旅游用地、商业用地。农民可以通过招商引资的方式吸引投资、招揽客商，可以将土地作价入股;可以依法转让、转租;可以设定抵押、担保。集体建设用地制度的改革必将为新农村建设、集体土地产权房带来新的活力。城市规划区内的集体建设用地已经列入城市规划用途，因此，不能享受改革的成果。
建立集体建设用地城乡统一市场应掌握的基本原则：以全面开展农村土地整治为基础，以城乡建设用地增减挂钩为平台，以政府指导和企业介入为保障，以维护农民土地权益为根本。
　　三、农村新民居建设可以与房地产开发衔接新途径
　　在《土地管理法》未修改前，目前主要依据是有关政策，而且从法律、政策、理论层面，都存在一定争议，从全国来看，还停留在试点阶段，尚未全面推开。部分省市虽然已出台了集体建设用地使用权流转管理办法等地方性法规，但只是对非住宅集体建设用地流转进行了一些规范。但实际上，各地对集体建设用地流转的关注点，在于如何通过流转，破解农民住宅用地难题，这种流转，早已突破了狭义的流转概念。近年来国土资源部提出的城乡建设用地增减挂钩，实行的土地置换政策，实际都属于集体建设用地交易的范畴。实践中，一些地方在城中村改造、新民居建设中开展的“收购指标”，就是综合运用“周转用地”和“置换政策”，对集体建设用地的使用权进行了“移位交易”。因此，全面推进集体建设用地市场化，是形势所迫，大势所趋。
　　四、利用“挂钩”政策置换城镇建设用地实现房地产开发
　　集体建设用地流转的主要目的在于通过盘活现有的存量集体建设用地，在保持区域内建设用地总量不增加，耕地面积不减少的前提下，结合开展农村土地整治，对节余出来的建设用地进行集中安排使用。核心是通过城乡建设用地增减挂钩平台，既满足工业化、城镇化和新农村建设对用地的需求，又能确保耕地占补平衡，从而实现保障发展和保护耕地的双重目标。因此，开展集体建设用地交易，必须遵循的主要原则就是建设用地总量不增加，耕地面积不减少、质量不降低，最终实现建设用地总量和耕地总量两个动态平衡。
　　五、利用新的城乡规划实施“城中村改造”房产开发
　　《城乡规划法》自2008年1月1日起实施，新一轮城乡规划目前已经制定，新的规划不仅要求制定城市规划，还要制定镇、中心镇、村庄规划，为土地用途的界定提供了新的范围和空间。新的规划是集约用地原则的集中体现。将通过开展集体建设用地交易，最重要的一条就是改变多年来存在的集体建设用地布局散乱、土地利用效率低下、闲置浪费现象突出等问题，通过土地空间的“移位”，权益人的“易主”，实现集中连片开发利用，节约集约用地，形成农村人口、土地、产业相对集中。一是结合新一轮乡镇土地利用总体规划修编和开展新民居建设，在农村逐步推行功能区划，有条件的地方，应积极引导村庄合并，建设中心村和新型农民社区。二是对分散在乡（镇）、村的各类私营、个体企业，也应合理规划，通过土地资源的整合，建立中小企业创业基地，形成一定规模的产业聚集。
　　六、依靠政府土地开发指导，积极参与土地市场运作
　　集体建设用地流转从深层意义上看，是对城乡土地布局和结构的调整优化。流转的前提是必须符合新一轮土地利用总体规划，不能一轰而起，无序流转，甚至违规操作，应试点先行，逐步推开。土地具有资源、资本、资产三重属性，在土地流转过程中，要充分发挥政府的主导作用，统筹规划，合理引导，加强监督管理。在农村土地整治和新民居建设中，要允许和鼓励企业介入，通过市场方式运作土地流转。同时必须建立集体建设用地流转的有形市场，按照公开、公平、公正的原则，在集体建设用地出让中逐步推行“招拍挂”制度。
　　七、坚持自愿有偿，保障农民权益是集体土地开发的重点
　　土地是农民生存和发展的基础，开展集体建设用地流转，必须把维护农民合法权益放在首位，从长远考虑，要确保农民生活有依靠、生计有保障。目前个别地方在开展新民居建设中，通过土地置换，将集体建设用地大量转征为国有土地，甚至在城镇近郊，将集中建设的中心村土地也转征为国有土地，农民彻底失去了土地的所有权，这种苗头性倾向应引起注意。在城镇规划区内，一部分集体建设用地可以转征为国有土地，但不一定所有的集体建设用地都要转为国有土地，应尊重农民意愿。在目前土地两种所有权并存的情况下，应尽可能保留一部分集体建设用地所有权，使农民可以获得长期的土地收益。
　　八、“拆旧建新”式改造开发房地产继续受限
　　2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：因地制宜地推进“空心村”治理和旧村改造。各地要结合新农村建设，本着提高村庄建设用地利用效率、改善农民生产生活条件和维护农民合法权益的原则，指导有条件的地方积极稳妥地开展“空心村”治理和旧村改造，完善基础设施和公共设施。对治理改造中涉及宅基地重划的，要按照新的规划，统一宅基地面积标准。对村庄内现有各类建设用地进行调整置换的，应对土地、房屋价格进行评估，在现状建设用地边界范围内进行；在留足村民必需的居住用地（宅基地）前提下，其他土地可依法用于发展二、三产业，但不得用于商品住宅开发。这里只限制“村庄内”建设用地，没有限制村庄外建设用地，只限制商品住宅开发，没有限制其他商业开发。
　　九、农民有偿取得的宅基地为将来土地入市提供了开发可能
　　2010年3月，国土资源部下发的《关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》指出：经济条件较好、土地资源供求矛盾突出的地方，允许村委会对新申请宅基地的住户实行宅基地有偿使用。虽然对宅基地流转未有新的政策规定。但提出农村宅基地管理制度改革的目标是“完善农村宅基地制度，严格宅基地管理，依法保障农户宅基地的用益物权”，其核心是完善农民宅基地使用权，有偿取得就会产生市场价格，就有交易的参考基础，农村宅基地就会出现：“划拨”和“出让”之分，“出让”的就是交易的原型，划拨的继续禁止交易，如同国有土地一般。有偿方式取得的宅基地使用权为开发房地产提供了土地资源。


文/闫凤翥 国务院经济研究中心特邀研究员 河北冀港律师事务所主任