吉林市物业管理条例
吉利省吉林市人大常委会
吉林市物业管理条例
吉林市第十三届人民代表大会常务委员会公告第139号
经吉林市第十三届人民代表大会第21次会议于2005年9月22日通过，吉林省第十届人大常委会第24次会议于2005年11月24日批准，现予以公布，自2006年1月1日起施行。
第一章总则
第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。
第二条本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。
第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。职责是：
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
(二)负责物业管理企业资质管理。
(三)负责物业管理招投标活动的指导监督。
(四)负责指导、协调、监督本市城区物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。
(五)负责本市城区内物业管理区域的划分。
(六)受理物业管理投诉、查处物业管理违法案件。
其下设的物业管理办公室具体负责日常工作。
第四条县(市)、区政府指定的行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。职责是：
(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章。
(二)组织召开首次业主大会。
(三)监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
(四)负责业主大会、业主委员会有关资料和物业服务合同的备案管理。
(五)受理物业管理投诉。
县(市)物业管理行政主管部门除前款规定的职责外，还应承担本辖区物业管理招投标活动的指导监督，指导、协调、监督专项维修资金的管理和使用，物业管理区域的划分和物业管理违法案件的查处工作。
第五条建设、规划、市政公用、环保、公安、城管执法等相关部门和街道办事处(乡镇人民政府)应按各自职责配合做好物业管理工作。
第六条新建住宅小区必须实行物业管理。
原有住宅物业应当实行物业管理，也可以根据业主意愿委托物业管理企业或专营公司实行专项服务。
非住宅物业应当逐步实行物业管理。
第二章业主及业主大会
第七条房屋所有权人为业主；一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会；业主大会选举产生业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构。
业主、业主大会、业主委员会的权利义务、职责按国务院《物业管理条例》的有关规定执行。
第八条业主人住率达到物业管理区域内房屋总建筑面积50％以上时，县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织召开首次业主大会会议。
第九条业主大会会议决定事项实行投票表决。
住宅物业业主的投票权按套计算，每套住宅计一票。
非住宅物业的投票权按建筑面积计算，100平方米以下(含本数)的有1票投票权，每超过100平方米再计1票。
第十条未实施物业管理的住宅物业，经三分之二以上业主书面同意，可以实施物业管理或专项服务。
第三章物业管理企业
第十一条物业管理企业取得资质证书后，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动。
第十二条物业管理企业的管理人员取得国家职业资格证书后，方可从事物业管理活动。
第十三条物业管理企业享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定收取物业服务费。
(二)根据业主的委托，提供物业服务合同约定以外的服务项目时，收取相关费用。
(三)选聘专营公司承担专项服务。
第十四条物业管理企业履行下列义务：
(一)按照物业服务合同约定的服务内容、标准提供服务。收取物业服务费时应使用专用发票。
(二)每半年公布一次业主交费情况和物业服务费的使用情况。
(三)听取业主、业主大会、业主委员会对有关物业管理活动的意见和建议，并接受监督。
(四)对造成物业共用部位、共用设施设备损害的，代表业主要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失等。
(五)及时制止违反治安、消防、环保、装饰装修等方面规定的行为，并向相关部门报告。
(六)建立物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序、环境卫生维护、突发事件处理等方面的规章制度。
(七)建立健全物业管理企业内部财务收支、物业维修台账、档案等内部管理制度。
第四章物业管理服务
第十五条一个物业管理区域应当由一个物业管理企业实施物业管理。
第十六条业主大会应通过招投标或业主大会决定的其他方式选聘物业管理企业。选聘后业主委员会须与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，在县(市)、区物业管理部门指导监督下进行物业承接，并在合同生效之日起30日内备案。
第十七条物业服务合同期限终止90日前，业主委员会与物业管理企业应当协商续约事宜，续约的应续签合同。
不续约的，业主大会应当在合同期满前选聘其他的物业管理企业或决定采用其他的物业管理方式。原物业管理企业应在合同期满前10日内完成物业交接，并按规定移交有关资料。
第十八条物业管理企业、业主未能履行物业服务合同约定的义务，按法律规定和合同约定承担违约责任。
物业管理企业因管理原因造成业主财产损失或人身伤害的；应当承担法律责任。
物业管理企业放弃物业管理的，在业主大会确定新的管理方式前，由辖区街道办事处(乡镇人民政府)组织保洁企业实施保洁服务，并向业主收取相应费用；物业的维修由受益业主自行选择维修单位，并承担费用。
第十九条物业服务费收取标准应当在物业服务合同中约定，并在物业管理区域内显著位置或收费地点予以公示。
物业管理区域内已竣工但尚未售出或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳；物业产权发生转移的，原业主应当结清物业服务费。
第五章前期物业管理
第二十条前期物业管理是指新建住宅物业的业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘的物业管理企业实施的物业管理活动。
第二十一条规划、设计新建住宅物业时，应当统筹规划、合理布局物业管理服务的各项设施，并按该物业管理区域房屋总建筑面积千分之四以上标准规划物业管理用房。
物业用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，不得改变物业用房的用途。
第二十二条住宅物业的建设单位应当在取得《商品房预售许可证》前，通过招投标方式选聘物业管理企业，并按有关规定备案。
投标人少于3个或者多层住宅物业建筑面积小于4万平方米(含本数)，高层住宅物业建筑面积小于2万平方米(含本数)的，也可以经住宅物业所在地的县(市)、区人民政府物业管理行政主管部门批准，采取协议方式选聘物业管理企业。
第二十三条建设单位须在住宅物业建成并验收合格后15日内，在物业管理行政主管部门的监督下，与中标的物业管理企业进行物业承接，并按规定移交有关资料。承接协议中应对物业及共用部位、共用设施设备质量、物业用房面积和位置、保修期内保修责任及其他事项予以约定。
第二十四条建设单位在申请办理《商品房预售许可证》时，须提供前期物业管理企业中标或协议选聘的备案证明，并在销售物业时，向买受人明示前期物业服务合同内容和业主临时公约。
第六章物业的使用与维护
第二十五条物业管理区域内的下列共用部位、共用设施设备，属于全体业主共同所有，不得擅自处分：
(一)物业用房。
(二)门卫房、电话间、监控室、地面架空层、共用走廊。
(三)按规划配建的非机动车车库。
(四)公共绿地、道路、场地、水景、文体设施等。
(五)其他依法归全体业主所有的设施设备。
第二十六条物业的使用禁止下列行为：
(一)改变原规划设计，损坏房屋承重结构。
(二)违法搭建建筑物、构筑物。
(三)改变房屋外立面造型。
(四)擅自改建、占用物业共用部位或损坏、占用、移装共用设施设备，在公共设备上设置障碍。
(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品或者存放、铺设超负荷物品。
(六)开办产生噪声的机械加工及娱乐项目等。
(七)使用燃煤炉灶或油烟无组织排放。
(八)法律、法规、规章禁止的其他行为。
第二十七条供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任；
水费、电费、燃气费、供热费、通讯费、有线电视收视费等由供水、供电、供气、供热等有关单位直接向最终用户收取。
第七章专项维修资金
第二十八条专项维修资金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金属于业主所有。
第二十九条购买新建住宅物业的，应缴存专项维修资金。收缴单位必须提供专项维修资金专用票据。办理所有权登记时，须出具专项维修资金专用票据。
第三十条专项维修资金的过户、续筹、结算，应遵守下列规定：
(一)业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
(二)专项维修资金账面余额低于首次缴付额30％的，经业主大会会议研究决定，按业主房屋建筑面积的比例向业主续筹。
(三)房屋灭失的，将专户账面余额返还业主。
第三十一条专项维修资金实行专户存储，按户设置明细账，按单元、栋、物业管理区域核算。
第三十二条专项维修资金须经三分之二以上有投票权的受益业主书面同意方可使用。
物业管理行政主管部门应加强对专项维修资金管理使用情况的监督，具体监督办法由市人民政府制定。
第三十三条物业管理行政主管部门应当建立专项维修资金查询系统和监督制度以及业主查询和对账制度。
第八章法律责任
第三十四条违反本条例的，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚；责任人给他人造成损失的，应依法赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
(一)违反第十一条规定，未取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元至20万元的罚款；未在核定的资质等级范围内从事物业管理的，给予警告，责令限期改正，可以并处1万元至3万元的罚款。
(二)违反第十二条规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，并处5万元至20万元的罚款。
(三)违反第十七条第二款、第二十三条规定，物业管理企业、建设单位不移交有关资料的，责令限期改正，逾期仍不移交的，并处1万元至10万元的罚款。
(四)违反第二十一条第一款规定，建设单位不按照规定配置物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元至50万元的罚款。
(五)违反第二十一条第二款规定，未经业主大会同意，擅自改变物业用房用途的，给予警告，责令、限期改正，并处1万元至10万元的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
(六)违反第二十二条规定，新建住宅物业的建设单位未通过招投标方式或未经批准通过协议方式选聘物业管理企业的，给予警告，责令限期改正，并处10万元以下的罚款。
(七)违反第二十五条规定，擅自处分属于业主的共用部位、共用设施设备的，给予警告，责令限期改正，并处5万元至20万元的罚款。
(八)违反第二十八条第一款规定，挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第三十五条违反本条例第二十六条规定，造成物业损害的，由有关部门按有关规定予以处罚。
第三十六条当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提请行政诉讼，当事人拒不履行行政处罚决定的，物业管理行政主管部门可依法申请人民法院强制执行。无法定事由，在行政复议和行政诉讼期间具体行政处罚行为不停止执行。
第三十七条物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位或上级机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第三十八条本条例由吉林市人民代表大会常务委员会负责解释。
第三十九条本条例自2006年1月1日起施行。
新余市工业与民用建筑工程造价管理办法
江西省新余市人民政府
新余市人民政府办公室文件
余府办发[2001]3号
新余市人民政府办公室关于印发新余市工业与民用建筑工程造价管理办法的通知
各县、区人民政府，仙女湖景区管委会，市政府各部门，市直各单位：
经市政府同意，现将《新余市工业与民用建筑工程造价管理办法》印发给你们，请认真遵照执行。
二○○一年二月五日
新余市工业与民用建筑工程造价管理办法
第一章 总 则
第一条 为加强工业与民用建筑工程造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，根据国家法律法规有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称工业与民用建筑工程，是指一般性工业建筑与民用建筑（以下简称建筑工程）。
本办法所称工程造价是指工程项目总造价、单项工程造价和单位工程造价的统称。
交通、水利、电力、通讯等专业工程造价管理，按照国家有关规定执行。
第三条 凡在本市行政区域内从事或参与建筑工程活动的单位和个人，均应遵守本办法。
第四条 确定建筑工程造价的依据是国家、省、市规定的定额标准及相应文件。
第五条 市、县（区）建设行政主管部门是本行政区域的建筑工程造价管理部门。各级建筑工程造价管理机构负责本行政区域的建筑工程造价管理的具体工作。
第二章 计价依据
第六条 建筑工程造价计价依据包括下列内容：
㈠投资估算指标；
㈡概算定额；
㈢预算定额与单位估价表；
㈣建筑工程费用定额；
㈤工期定额；
㈥新余市建筑工程造价信息；
㈦其他有关工程造价依据规定。
第七条 建筑工程的造价构成和各类计价依据实行统一归口管理。全市建筑工程计价依据由市建设行政主管部门或委托市建筑工程造价管理机构根据国家和省有关规定统一发布、调整。
第八条 建筑工程造价管理机构应定期测算、发布建设工程造价指数信息和人工、机械、建筑材料等预算、结算指导价格。
第九条 建筑工程应当依照工程类别划分标准确定工程类别，并按照相应的取费费率编制工程概算和施工图预算。
第三章 编制与管理
第十条 建筑工程造价应根据建筑期不同阶段的计价依据确定。
第十一条 投资估算根据建筑规模、内容、标准、条件、工期和主要设备选型，在优化建设方案的基础上，遵照国家有关规定和估算编制期的计价根据，并应考虑编制期至竣工期的价格、利率、汇率等动态因素，以保证投资不留缺口。
第十二条 设计概算应根据经批准的可行性研究报告，在优化设计的基础上，以概算编制期相应的计价依据进行编制，并按有关规定，合理预测概算编制期至竣工期的价格、利率、汇率等动态因素。
第十三条 施工图预算应根据设计施工图及有关规范和确定的施工组织设计，按照相应的计价依据进行编制。
第十四条 投标报价以设计图纸和招标文件以及相应的计价依据为基础，根据企业自身管理水平和掌握的市场信息合理确定。
第十五条 标底应根据经审查的招标书要求和有关设计文件、资料及当地实际情况，按照国家、省和市有关建设工程的定额标准、技术规范的规定编制。
第十六条 合同价格的确定，凡实行招标投标的建筑工程一般情况以中标价为依据，并考虑建设期内可能发生的情况，明确造价调整范围和方式，特殊情况由承包方和发包方协商确定后报建筑工程造价管理机构备案；非招标工程以施工设计文件、施工图预算为基础，根据合同有关条款，由承包方和发包方协商确定后报建筑工程造价管理机构备案。
第十七条 建筑工程竣工结算应以合同价为依据。建筑工程承包合同签订后，有下列情形之一的，竣工结算价应当予以调整：
㈠经批准的设计变更；
㈡监理单位、设计单位、建设单位、施工单位共同签字认可的设计图纸会审纪要中确认的调整内容；
㈢建设单位施工签证中认可的调整内容；
㈣建设单位认可的特殊施工保障措施；
㈤建筑工程造价计价依据调整；
㈥发生不可抗力或合同约定的其他应当予以调整的情形。
第十八条 从事建筑工程概算、预算、标底、结算编制和审核的人员，必须是具有编制和审核资格的单位的持证预算人员。
第十九条 建筑工程价款的支付方式和结算编审时限应在合同中予以明确，在建筑工程竣工后及时办完结算。
第二十条 建筑工程造价管理机构对建设工程预算、竣工结算负有监督责任。国家和集体投资工程项目的施工图预算、竣工结算，有关审计、审核结论作出后，建设单位必须将审计、审核结论及相关资料报建筑工程造价管理机构备案。对审计、审核结论有异议的，建筑工程造价管理机构应当及时向建设单位或施工单位提出依法核定的建议。
建设单位不及时将审计、审核结论及相关资料报建筑工程造价管理机构备案的，不予颁发施工许可证和验收合格证。
备案机构进行备案时，不得收取任何费用。
第二十一条 甲乙双方对建筑工程施工合同执行过程中的工程造价争议，可通过下列办法解决：
㈠双方协商确定；
㈡向有关仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
在争议处理中，涉及建筑工程造价鉴定的，由建筑工程所在地工程造价管理机构或仲裁庭、法院指定的工程造价管理机构负责。
第四章 编审人员和咨询单位管理
第二十二条 建筑工程造价编审人员实行资质认证制度。
建筑工程造价编审人员应取得建筑工程造价编审资质证书后，方可从事建筑工程造价编审工作。
第二十三条 建筑工程造价咨询单位必须按照国家和省有关规定取得相应资质证书，并领取营业执照后，方可从事建筑工程造价咨询业务。
建筑工程造价咨询单位申请资质证书，应经市建筑工程造价管理机构初审合格后，报省或国家建筑工程造价管理机构审批、发证。
第二十四条 建设单位或施工单位有相应资质建筑工程造价编审人员的，方可从事自行建设、施工项目的建筑工程造价编审工作。无相应资质的建筑工程造价编审人员的，必须委托具备相应资质的建筑工程造价咨询单位进行建筑工程造价编审。
第二十五条 建筑工程造价咨询单位应当遵守有关法律、法规及其他有关规定，客观公正地提出咨询报告，承接咨询业务范围应与其资质等级相适应。对委托方提供的资料、文件应保守秘密，不得违反规定标准进行收费，不得参与同受委托咨询项目有关的经营活动。
第五章 附则
第二十六条 对违反本办法的部门、单位和个人，建设行政主管部门可会同有关部门依法处理；对有关责任人员可建议其主管部门给予行政处分；对触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。
第二十七条 本办法自2001年3月1日起施行。