河北省邢台市人民政府


邢台市人民政府令(2012)第10号



　　《邢台市商品房屋租赁管理办法》已经2012年10月30日市政府第五十八次常务会议讨论通过，现予以公布，自2012年12月1日起施行。


　　 市 长 刘大群

二零一二年十一月八日


邢台市商品房屋租赁管理办法


　　第一条 为加强商品房屋租赁管理，规范商品房屋租赁行为，维护租赁双方当事人合法权益。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 凡在本市城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁（以下简称房屋租赁）及其监督管理，适用本办法。
　　第三条 本办法所称房屋租赁，是指公民、法人或其他组织（以下简称出租人）将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金或以其它形式支付租金的行为。下列行为均视为房屋租赁行为：
　　（一）以联营、合作经营、承包等名义提供房屋给他人使用，取得固定收益或分成收入而不承担经营风险的；
　　（二）酒店、旅行社、旅馆、招待所等将其客房或其他房屋提供给他人作为固定办公或经营场所，并经工商登记为注册地址，由使用人支付约定价金的；
　　（三）以场地或室内柜台摊位、分割、橱窗供他人使用，由使用人支付约定价金的。
　　第四条 房屋租赁应遵循平等、自愿、合法和诚实信用的原则。
　　第五条 市住房保障和房产管理局（以下简称房屋租赁主管部门）负责本市区范围内房屋租赁的指导、监督、管理工作。
　　第六条 有下列情形之一的房屋不得出租：
　　（一）属于违法建筑的；
　　（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；
　　（三）违反规定改变房屋使用性质的；
　　（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。
　　第七条 经城市规划管理部门批准的临时建筑，不得出售、出租。
　　第八条 房屋租赁当事人应依法签订租赁合同，内容由当事人双方约定，一般包括以下内容：
　　（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）、身份证件种类、住所；
　　（二）房屋的坐落、面积、结构及设施情况；
　　（三）租金和押金数额、支付方式；
　　（四）租赁用途和房屋使用要求；
　　（五）房屋和室内设施的安全性能；
　　（六）租赁期限；
　　（七）房屋维修责任；
　　（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；
　　（九）争议解决办法和违约责任；
　　（十）其他约定。
　　房屋租赁当事人应在房屋租赁合同中约定房屋被征收或拆迁时的处理办法。
　　房屋租赁主管部门可以会同工商部门制定房屋租赁合同示范文本，供当事人选用。
　　第九条 房屋租赁主管部门应根据房屋租赁市场信息定期公布指导租金，当事人可参照指导租金约定租金数额。但下列房屋的租金应当按照市价格行政主管部门规定的标准执行：
　　（一）公有住房及保障性住房；
　　（二）以行政调配方式出租的非居住房屋；
　　（三）政府投资建造的公益性非居住房屋。
　　第十条 房屋租赁期限，不得超过房屋占用土地使用权终止期限或房屋经营管理权终止期限。转租房屋的租赁期限，不得超过原租赁合同规定的租赁期限。
　　第十一条 出租住房的，应以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于市政府规定的最低标准。
　　厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。
　　第十二条 出租人应按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应按照约定承担赔偿责任或减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。
　　第十三条 承租人应按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。
　　承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。
　　第十四条 承租人转租房屋的，应经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。
　　第十五条 房屋租赁期间内，因赠与、析产、抵押、继承或买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
　　承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
　　第十六条 房屋租赁期间出租人出售租赁房屋的，应在出售前合理期限内通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。
　　第十七条 房屋租赁合同签订后三十日内，房屋租赁当事人应到租赁房屋所在地房屋租赁主管部门办理房屋租赁登记备案。
　　第十八条 办理房屋租赁登记备案，当事人应提交下列材料：
　　（一）房屋租赁合同；
　　（二）房屋租赁当事人身份证明；
　　（三）房屋所有权证书或其他合法权属证明；
　　（四）符合安全、防灾等工程建设强制性标准的证明；
　　（五）法律、法规规定的其他材料。
　　房屋租赁当事人提供的材料应真实、合法、有效，不得隐瞒真实情况或提供虚假材料。
　　第十九条 对符合下列要求的，房屋租赁主管部门应在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。
　　（一）申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；
　　（二）出租人与房屋所有权证书或其他合法权属证明记载的主体一致；
　　（三）不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。
　　申请人提交的申请材料不齐全或不符合法定形式的，房屋租赁主管部门应一次性书面告知房屋租赁当事人需要补正的内容。
　　第二十条 房屋租赁登记备案证明应载明出租人的姓名（名称）、承租人的姓名（名称）、有效身份证件种类和号码、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等。
　　第二十一条 房屋租赁登记备案证明是房屋租赁当事人合同登记备案合法有效的凭证，不得伪造、涂改、转借、转让。房屋租赁登记备案证明遗失的，应向原登记备案的部门申请补领。
　　第二十二条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或租赁终止的，当事人应在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或注销手续。
　　第二十三条 房屋租赁主管部门应建立房屋租赁登记备案信息系统，逐步实行房屋租赁合同网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。
　　房屋租赁登记备案记载的信息应包含以下内容：
　　（一）出租人的姓名（名称）、住所；
　　（二）承租人的姓名（名称）、身份证件种类和号码；
　　（三）出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限；
　　（四）其他需要记载的内容。
　　第二十四条 违反本办法第六条规定的，由房屋租赁主管部门责令限期改正，对没有违法所得的，可处以五千元以下罚款；对有违法所得的，可处以违法所得一倍以上三倍以下，但不超过三万元的罚款。
　　第二十五条 违反本办法第十一条规定的，由房屋租赁主管部门责令限期改正，逾期不改正的，可处以五千元以上三万元以下罚款。
　　第二十六条 违反本办法第十七条、第二十二条规定的，由房屋租赁主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。
　　第二十七条 房屋租赁主管部门对符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请不予办理，对不符合本办法规定的房屋租赁登记备案申请予以办理，或对房屋租赁登记备案信息管理不当，给租赁当事人造成损失的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第二十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法向上一级主管部门或同级人民政府申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼。
　　第二十九条 保障性住房租赁按照国家有关规定执行。
　　第三十条 城市规划区内住宅、工商业用房、办公用房、仓储及其他性质非商品房屋租赁均参照本办法执行。
　　第三十一条 各县（市、区）可参照本办法执行。
　　第三十二条 本办法自2012年12月1日起施行，有效期五年。2003年5月20日公布的《邢台市城市房屋租赁管理办法》（市政府令〔2003〕第2号）同时废止。








略谈公司集体资产股东组织形式

山西圣合律师事务所律师 王斌周



摘要：城镇集体企业在改制为公司后，集体经济主要以公司股东的形式存在。现行法律法规及政策缺乏公司体制下集体资产股东组织形式的统一规定，造成实践中集体企业改制后命运各不相同，集体资产股东应采用企业法人形式，有关部门应对集体资产股东的组织形式问题作统一的规定。

关键词：集体资产 股东 组织形式


集体所有制经济是我国社会主义公有制经济的重要组成部分。随着我国经济体制改革的不断深入，集体企业的机制优势不断弱化，在市场竞争中处于明显劣势，主要表现为：产权不清，政企不分，缺乏约束机制等。为解决以上问题，自1996年开始中央各有关部门就集体企业清产核资、产权界定问题陆续出台了相关的政策和规定，在促进集体企业改革和建立现代企业制度方面起到了积极作用。近年来，随着集体企业清产核资工作的基本结束，我国大部分集体企业（主要是城镇集体企业）已完成了其改制进程，并且有相当一部分集体企业在改制后采用了公司模式，①使得“公司股东”成为我国社会主义市场经济体制下集体经济的主要表现形式。由于各地在集体资产管理问题上各自为政，原集体企业在改制为公司后在集体资产管理问题上出现了组织形式不统一的问题，造成集体资产的现实命运迥然不同，集体资产及其成员利益缺乏有力保障。鉴于此，笔者对当前公司集体资产股东应采取的组织形式进行了粗浅分析，抛砖引玉，以求教于诸学界同仁：
一、公司集体资产股东的形成
《城镇集体所有制企业条例》规定了集体企业在国家法律、法规的规定范围内可以吸收本企业职工、其他企事业单位和个人集资入股，可与其他企事业单位联营，可向其他企事业单位投资并持有其他企业的股份（参阅《城镇集体所有制企业条例》第21条第8款），这就造成实践中城镇集体企业的出资情况极其复杂。出资主体的多元化加之我国特有的行政主导式经营模式，直接导致了在集体企业中普遍存在政企不分、产权不明的现象，企业职工缺乏积极性，企业管理机制僵化。1996年7月，国务院办公厅下发了《关于在全国城镇集体企业、单位开展清产核资工作的通知》，开始在全国范围内试点开展对集体企业清产核资的工作，目的是摸清集体企业“家底”，促进理顺产权关系，为促进集体企业的改革与发展，以及建立现代企业制度打好基础（参阅《城镇集体所有制企业、单位清产核资暂行办法》第2条）。此后，有关部委又陆续出台了关于城镇集体企业清产核资工作的若干政策，为城镇集体所有制企业改制为公司制企业创造了必要条件。
清产核资后，符合条件的集体企业经提出申请和有关部门审核，可以领取《城镇集体资产产权登记证》，该证是集体企业占有、使用、收益和处分集体资产并以该资产承担民事责任的法律凭证。②集体资产归原集体企业全体劳动者集体所有，在形式上由集体资产管理组织作为其向新公司的出资，集体资产管理组织成为新公司的股东（即本文所述的集体资产股东），在新公司持有相应的股权或股份。
二、公司集体资产股东的组织形式
改制时经界定归原集体企业劳动者集体所有的资产在管理、运营及处分等问题上，国家目前尚无统一规定，地方上的规定也有很大不同。有的规定“可设立集体基金会对其进行管理，并以基金会的名义向改组后的有限公司、股份公司或股份合作企业投资”（参阅《山西省企业集体基金会设立登记暂行办法》第2条）；有的规定“企业资产经界定仍归劳动群众集体所有的，可申请设立集体资产管理协会，作为本企业劳动群众集体共有资产的管理者，行使原企业集体资产的所有者职能”（参阅《北京市关于进一步加快本市城镇集体企业改革的若干意见 》第2条第3款）；“成立集体资产管理协会，要经过所属范围职工大会或代表大会讨论通过，经各区、县政府和市政府各有关主管部门的授权专门机构确认后，到对应的登记管理机关办理社会团体法人登记”（参阅《北京市城镇集体企业集体资产管理协会登记管理办法》第3条）；还有的规定“界定为本企业劳动群众集体所有的资产，由企业职工(代表)大会行使集体资产所有权。由职工(代表)大会确立集体资产的管理者及出资人。改制企业由职工(代表)大会设立的职工持股会作为集体资产的管理者，行使出资人职能”（参阅《天津市城镇集体资产管理办法》第8条）。可见各地在集体企业改制过程中对集体资产管理组织形式的选择上极为混乱，综合起来，各地所采用的组织形式主要包括基金会模式、管理协会社会团体法人模式和职工持股会模式。下面就此作具体分析。
（一）基金会模式不适用于公司制下集体资产管理的需要
基金会法人属传统民法中所述财团法人的一种典型形式。作为财团法人，基金会模式并不适用于改制后集体资产的管理和运营，其主要原因在于：1、基金会法人的财产来源于社会捐赠。集体企业改制时形成的集体资产是企业资产经评估后由有权部门正式确认的企业净资产核减去国家、企业内外部个人和单位投资后剩余的、无法分割的企业职工所有者权益。这部分权益由企业全体劳动者集体所有，作为集体资产管理组织向改制后公司的出资。这与靠自然人、法人或其他组织捐赠成立的基金会法人截然不同；2、基金会法人以从事公益事业为目的。而公司则以营利性作为其根本特征，这也是公司股东投资于公司的期望所在。同时，营利性也是“公司存在及行动的最高价值理念，进而作为判断公司经营合乎目的性和董事责任事由的价值标准来起作用。”［1］（P35）公司集体资产股东以其出资投资于公司，根本目的也正是为了维护集体资产的保值增值和集体资产股东成员利益的不断增长，这也完全符合《城镇集体所有制企业条例》的立法意旨；③3、基金会法人没有成员。财团法人的根本特征就是以财产作为其成立基础，是一种财产组合，没有固定会员，财产捐赠人、基金会设立人并不实际控制基金会。而集体资产管理组织既有实际的出资，也具有固定的组织成员，各成员依其在集体资产管理组织享有的社员权行使其权利和履行义务，集体资产管理组织作为公司股东享有的收益也应当作为收入按内部章程规定予以支配，其最终结果仍是由各集体资产股东成员受益。
（二）以非营利性为特征的社会团体法人模式与公司的营利性相抵触
我国民法上所称的社会团体法人是一种非营利性社会组织。④如前所述，公司以其营利性为根本特征，集体资产股东作为公司股东享有的利益分配、股权转让和投资等项权利无一不体现出其营利的目的，这都与社会团体法人的非营利性绝对抵触。另外，从成员组成上来看，社会团体法人成立时要求有50个以上的个人会员，或30个以上的单位会员；个人会员、单位会员混合组成的，会员总数不得少于50个。而公司集体资产股东成员是依改制时与原集体企业建立正式劳动关系的职工人数确定的，成员只能为自然人并且无成员人数多少的限制。再者，从资金来源及运用分析，全国性的社会团体成立时需要有10万元以上活动资金，地方性的社会团体和跨行政区域的社会团体成立时只需要有３万元以上活动资金，且在团体资金运用上一般靠收取会员会费以维持团体的日常开支，所取得的财产只能用于其目的事业，不能分配给会员。而公司集体资产股东所拥有的资产依改制时《城镇集体资产产权登记证》确定的数额为其向公司的出资，在数额上一般都远远超出社会团体成立的资金要求，而且在运用时方式多样，如有营利可依内部章程向其成员进行分配。因此，社会团体法人模式也不适合公司集体资产股东采用。
（三）职工持股会自身性质难以界定
职工持股会是我国国有、集体企业在改制为公司时大量出现的一种新形式，海尔、娃哈哈、张裕等国内知名大型集团公司在其股东结构上，职工持股会都占有相当大的股权比例。1997年，民政部、原国家外经贸部、国家体改委和国家工商总局在外经贸股份有限公司就外经贸企业试点职工持股会的登记管理问题明确规定：“职工持股会是专门从事企业内部职工持股资金管理，认购公司股份，行使股东权力，履行股东义务，维护出资职工合法权益的组织；职工持股会依法登记后取得社会团体法人资格。”但2001年，国务院办公厅国办函[2001]25号向外经贸部《关于外经贸企业内部职工持股会法律地位问题的复函》中指出：“职工持股会是公司工会内设的专门从事本公司内部职工股的管理组织，不必作专门的登记。同时，请你部会同有关部门继续研究外经贸企业职工持股会的法律地位问题。”实践中，地方上关于职工持股会的规定也是各不相同，有的采用职工合股基金会模式，规定成员以投入的资金为限享受资产受益、重大决策等权力，对基金会承担有限责任，合股基金会对公司以投入的资本享有股权并承担有限责任，合股基金会只能在本企业改造为公司时作为公司的股东，不得从事任何其他经营活动（参阅《山西省企业职工合股基金会设立登记暂行办法》）；有的采用社会团体法人模式，规定职工持股会是由公司职工自愿组成的、并经核准登记的社团法人，职工持股会的资金仅限于购买本公司的股份，不得设立企业和用于购买社会发行的股票、债券，也不得用于向本公司以外的企事业单位投资，职工持股会设立理事会与监事会（参阅《北京市现代企业制度试点企业职工持股会试行办法 》、《关于本市企业进行职工持股会试点的补充规定》）；还有的采用依托工会设立的非法人团体模式，规定职工持股会须以工会社会团体法人的名义承担民事责任，持股职工以其出资额为限对职工持股会承担责任，职工持股会以其全部出资额为限对公司承担责任（参阅《上海市关于公司设立职工持股会的试点办法》）。
以上事实表明，从职工持股会出现至今长达10多年的时间内，从中央到地方关于职工持股会的法律地位问题并无定论。因此，由职工持股会来管理集体资产，将会导致在实践中产生更多的问题。
（四）企业法人模式有利于保障集体资产和集体资产成员利益
1、集体资产所有权的归属
探讨更合理的集体资产股东组织形式，应深入研究集体资产所有权的归属。在此问题上，学界存在有不同观点。有观点认为，集体所有权既不是集体企业所有，也不是由集体组织作为法人享有所有权，而是指集体组织全体成员共同对集体财产直接享有的所有权，其主体是集体组织的全体成员，而不是集体组织，集体所有权是全体成员的共有权。［2］（P518）也有观点指出，“集体所有权主体是‘个人化与法人化的契合’，集体财产应为集体组织法人所有，法人可以对集体财产享有独立的支配权，而集体组织成员对集体财产享有股权或社员权”。［3］（P378）还有学者认为，对集体所有权主体的界定，应当根据集体所有制的各种具体情况进行具体分析，农村社区集体所有权适合采取社区全体成员共同所有的形式，而在农村专业性集体所有制经济中和城镇集体所有制经济中的集体所有权形式则适合采用法人所有权形式。［4］
笔者认为，无论是从营利性社团法人具有的独立法人格角度考虑，还是依据大陆法系物权法关于所有权的一物一权原则，集体资产在外部层次上都应当属于公司集体资产股东所有，不能机械地将《民法通则》第74条规定的“劳动群众集体组织的财产属于劳动群众集体所有”理解为由集体成员共同所有。如采用由全体集体资产股东成员共有的形式，无论是按份共有还是共同共有，都可能导致集体资产的不稳定性。因为按照共有所有权原理，共有财产并不脱离单个的共有人，集体财产归集体成员共有，就成为集体成员个人的所有权，作为共有者的集体成员随时加入或退出共有组织都会引起共有财产的分割，因而集体所有难以稳定，而且有可能解体。［5］（P519、331、483）当然，不可否认的是，在终极意义上的财产所有者只能是私人或国家，所谓集体所有在此意义上也只能归为若干私人利益的总和。但我们在探讨理论时不能无视这样一个现实，这就是我国在相当长的一段历史时期内作为公有制经济组成部分的集体所有制经济是与私人所有制相对立的，即使在目前，立法对集体所有制和私人所有制也是实施分体保护的，在这种形势下，采取由公司集体资产股东具有独立的法人格和法人财产的立法模式是符合时宜的，也更能体现现代企业制度的根本要求。
2、国外职工持股会组织形式可否采用
结合国外有关职工持股会的规定，职工持股会的模式还包括合伙、有限责任公司和信托模式［6］，那么这三种模式是否适合集体资产股东采用呢？下面逐一分析：1、合伙模式。主要为日本所采用。笔者认为，合伙究其实质为个人财产的联合，体现了各合伙人按份共有或共同共有财产的所有权关系，在财产所有权问题上与我国公有制经济体制下强调的集体所有存在较大区别，在目前理论界和实践均依国家、集体和个人来划分所有权主体的背景下，集体资产股东不宜采用合伙作为其组织形式；2、有限责任公司模式。此种模式已为德国所采用。但我国公司规定有限责任公司的股东人数必须在50人以下，这就造成了集体资产股东成员在50人以上时无法采用有限责任公司作为组织形式，故将集体资产股东的组织形式统一规定为有限责任公司也有问题；3、信托模式。此种模式是由持股人与受托人订立股份信托协议、由受托人代其行使股东权利和承担股东义务的模式。显然，由于我国集体资产并非属于单个集体成员所有，集体资产管理组织是集体资产当然的所有权主体，其在性质上不可能是与各成员存在合同关系的一种受托组织，故信托模式亦不适合集体资产股东采用。
3、采用企业法人作为集体资产股东组织形式的理由
结合我国集体所有制经济的地位和发展历程，集体资产股东的组织形式亦适宜采用企业法人模式。理由主要为：1、企业法人以营利性为其根本特征。作为独立的市场主体，企业法人要参与激烈的市场竞争，积极实现企业利益的最大化，这与公司在经营上的营利性是一致的。集体资产股东的投资行为不能也不应只局限于本公司内部，采用企业法人作为其组织形式能赋予集体资产股东以合法的主体资格，为其下一步采取融资、借贷等多种手段来积极实现集体资产的保值增值创造资格上的条件 。2、便于更好地管理集体所有制经济。改制以前的城镇集体所有制企业注册登记机关为工商行政部门，如采用基金会、社会团体等形式则须由民政部门进行登记，这就会造成管理上的诸多问题。由工商行政部门对集体资产股东进行企业法人登记，能保证原城镇集体企业和新公司集体资产股东企业资料的完整性和延续性，能更好地实现对改制后公司集体资产股东的科学管理。

三、结论及建议
综上所述，集体资产股东不应采取非营利性特征的基金会模式和社会团体法人模式，营利性应当为集体资产股东的根本特征，集体资产股东最适宜采用企业法人作为其组织形式。作为公司股东，集体资产企业法人享有与其他股东相同的完全的股东权，完全适用公司法的规定；作为营利性社团法人，集体资产企业法人以实现集体资产利益最大化为其根本目标，可以通过资金借贷、股权转让、对外投资等经营活动与其他市场主体平等地参与市场竞争，以促进集体经济长久、持续、健康的发展。




注释：
①事实上，由于地方上关于集体企业改制的政策不同，造成集体企业改制模式区别很大，有的改制为有限责任公司或股份有限公司，有的实际上已经成为私营企业。
②参阅《城镇集体所有制企业、单位清产核资集体资产产权登记暂行办法》第3条，此处的表述不甚准确，对集体资产享有产权并有权占有、使用、收益和处分的主体应当是未来的集体资产管理组织。
③参阅《城镇集体所有制企业条例》第7条：集体企业的任务是：根据市场和社会需求，在国家计划指导下，发展商品生产，扩大商品经营，开展社会服务，创造财富，增加积累，不断提高经济效益和社会效益，繁荣社会主义经济。
④参阅《社会团体登记管理条例》第2条：本条例所称社会团体，是指中国公民自愿组成，为实现会员共同意愿，按照其章程开展活动的非营利性社会组织。



参考文献：
［1］（韩）李哲松著．吴日焕译．韩国公司法．［M］．北京：中国政法大学出版社，2000．
［2］温世扬．略论我国民法的物权体系．转引自王利明．物权法论．［Ｍ］．北京：中国政法大学出版社，1998．