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劳动合同中的经济补偿金法律制度研究/党世强

时间:2024-07-22 02:47:47 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9350
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劳动合同中的经济补偿金法律制度研究

党世强


序 言
  随着我国市场经济体制的建立.我国的劳动关系也逐步实现了市场化。劳动合同的订立和解除成了社会生活中频繁发生的现象。相应地,涉及劳动合同解除的案件在劳动纠纷案件中占了很大比例,其中最常见的情形之一是劳动者要求用人单位给付经济补偿金。经济补偿金是劳动法中的一项特色制度,一方面作为劳动关系解除或者终止后劳动者权益的附随保障机制之一,在保护劳动者合法权益方面发挥了积极的作用,但另一方面,由于我国关于这一制度的现行立法规定及其相关司法解释存在着诸多问题,《劳动合同法》虽然对《劳动法》及其相关司法解释作出了新的修正与完善,但不可否认有些条款仍然存在着诸多缺陷或是不足。同时对于经济补偿金性质的理解在理论界及其司法界存在着较大的差异。本文中,笔者将以经济补偿金的性质探悉为起点,深入分析经济补偿金的性质,力图更全面、更准确的对这一法律制度作出新的界定,并以此为前提和出发点,以全新的视角对现行《劳动合同法》中关于经济补偿金的立法规定中存在的问题逐一做出分析。同时在此基础上对如何进一步完善我国经济补偿金法律制度,提出自己的一点看法与建议,以期对经济补偿金这一法律制度走向完善有所助益。

一、经济补偿金的性质

  经济补偿金,是指在劳动合同解除或者终止后,用人单位依法一次性支付给劳动者的经济上的补助。 关于经济补偿金的性质学术界众说纷纭,莫衷一是,对此从对经济补偿金的不同称谓中便可以反映出来。在《劳动法》颁布实施以前经济补偿金又被称作“一次性安置费”或“生活补助费(补偿金)”。《劳动法》将其命名为“经济补偿”,此后我国法律法规一直沿用此名,学界则多称其为“经济补偿金”,也有学者称其为“辞退金”。②国外主要的发达市场经济国家都有关于经济补偿金的法律规定,他们称之为“失业补偿”或“解 雇 费”(unemployment compensation)。一般来讲,经济补偿金是在不可归责劳动者的主观过错的情况下解除劳动合同时,尤其是经济性裁员时,或者劳动合同终止时用人单位支付给劳动者的补偿。

  (一)关于经济补偿金的性质争议
  关于经济补偿金的性质,历来在学术界倍受争议,对此主要有三种学说——劳动贡献补偿说、违约金说及社会保障说。③下文将对其逐一展开论述。
  1、劳动贡献补偿说
  有的学者认为经济补偿金是对劳动者在用人单位劳动贡献积累的补偿,即“劳动贡献补偿说”。该学说认为,“经济补偿是劳动者在劳动关系存续期间为用人单位已贡献的积累给予的物质补偿,是对劳动者过去劳动成果的肯定,因此经济补偿的数额当与在本单位的工龄挂钩,劳动部颁发的文件采用的就是这种学说。”④劳动者在与用人单位确立劳动关系后,劳动者的劳动内容和成果,不仅成为了当时公司业绩的一部分,而且为公司将来的发展奠定了基础。经济补偿金的计发基数是劳动者在本单位的工作年限,即劳动者连续不断工作的时间,由此看来,劳动贡献补偿说有一定的道理。但是该学说无法解释在劳动关系存续期间劳动者的贡献已经通过支付工资、奖金、分发福利、晋升职务等形式得到了补偿为何劳动合同终止时还要再次进行补偿,同时由于工资制度被公认为是对劳动者既付的劳动力和已取得劳动成果的事后补偿,将经济补偿金视为对过去劳动成果的补偿,无疑会使经济补偿金成为工资制度的一个组成部分,经济补偿金因此也会失去独立存在的理由。笔者认为,首先,若依“劳动贡献补偿说”,适用经济补偿金的条件只有一个,即劳动者与用人单位存在劳动关系,劳动者对用人单位的发展积累曾做出过贡献,获取经济补偿金的机会和比例应该时均等的,而我国关于经济补偿金现行法律规定,无论是从《劳动部》中关于经济补偿金适用条件还是《劳动合同法》的经济补偿金给付条件来看,只有满足相应条件的劳动者才可以获得经济补偿金,即经济补偿金并不具有“普惠”性质。由此可见,劳动贡献补偿说与我国的现行立法之间存在着矛盾。其次,用人单位与劳动者在确立劳动关系时所约定的工资报酬是根据供求现状、劳动者自身素质、企业经营状况及文化等因素确定的,是双方博弈后,在自主意思支配下进行“等价交换”的产物。若采纳劳动关系终止时给予“普惠”待遇的贡献补偿说,将导致利益调整的倾向性偏差过大,不仅不能达到实质公平的目的,且使用人单位的负担过重,不利于用人单位积累资金、发展壮大,对整个国民经济发展和劳动力资源优化配置的负面影响也是巨大的。
综合来看,将经济补偿金定位于劳动者在用人单位中贡献积累补偿的观点只是一种理想的假设,是不现实的。
  2、违约金说
  经济补偿金主要适用于用人单位依法行使单方解除权情形,这些情形在很大程度上可被认为就是用人单位违约,因此很多学者认为经济补偿金在本质上就是法定违约金。“经济补偿金是一种法定违约金,是立法对用人单位提前终止劳动合同的法律补救措施,立法应根据未履行的合同期限来确定违约金数额。”⑤经济补偿金是国家为保障劳动者的合法权益而强行干涉用人单位与劳动者之间合同的结果,目前我国劳动合同违约金的适用对象主要是劳动者,极少有用人单位违约解除劳动合同支付违约金的现象,因此也使得人们把用人单位违约解除劳动合同支付的经济补偿金当作法定违约金。从这个角度来看法定违约金说也具有一定的道理。但违约金计算标准应是劳动合同未履行的时间,而包括我国在内的世界各国对于经济补偿金的计算标准却主要是劳动合同已经履行的年限,何况协商一致由用人单位提出解除合同时并不能说是违约,用人单位仍需支付经济补偿金。即使承认用人单位存在违约行为,也会由于损害赔偿责任本身是违约责任的一种形式,而出现的对同一违约行为适用两种同一性质金钱之债的情形,无疑会违背“一行为不二罚”的公平处罚原则。用人单位依法解除或终止劳动合同本来就是合法行为 ,若说是违约行为过于牵强 ,而合同到期终止就更谈不上是违约。经济补偿金与违约金是两个截然不同的概念,把经济补偿金的性质定位于违约金的说法是不可取的。
  3、社会保障说
  有学者认为经济补偿金制度是社会保障体系的组成部分,其内容包括劳动贡献积累补偿金、失业补偿金和其他特殊补偿金,既“社会保障说”。⑥该学说认为经济补偿金是基于宪法、劳动法对公民生存权保护的需要,国家要求用人单位在解除劳动合同时必须支付给劳动者一定的经济补偿,以帮助劳动者度过生活费用和医疗费用无来源的失业阶段,保障劳动者权益。劳动者解除合同后,在找到新的工作之前的过度期内,经济补偿金能够保障劳动者生存权和择业自主权等公民基本权利,具有明显的社会保障功能。
  但是,社会保障是一项独立的社会法律制度,应当通过参加社会保险来实现,经济补偿金与作为社会保险制度的诸如失业保险、生育保险等在资金来源、发放条件、标准、功能等方面均有不同。失业保险金的发放需以失业这一事实的发生为前提条件,但劳动者完全有可能在解除合同后立即找到了新的工作,此时虽然劳动者不需要经济补偿金提供生活保障,但用人单位仍须依法支付经济补偿金。一些用人单位在解除劳动合同时,往往以职工能领取失业保险金为由拒绝支付经济补偿金,从而引发纠纷。依《劳动部关于贯彻执行若干问题的意见》第十三条关于“劳动合同解除后,用人单位对符合规定的劳动者应支付经济补偿金。不能因劳动者领取了失业救济金而拒付或克扣经济补偿金,失业保险机构也不得以劳动者领取了经济补偿金为由,停发或减发失业救济金”的规定可知,经济补偿金与失业保险金并行不悖。职工享受经济补偿金和享受失业保险金是两种不同性质的待遇,不能相互替代,用人单位不能因劳动者领取了失业保险金而拒付或克扣经济补偿金,失业保险经办机构也不能因劳动者领取了经济补偿金而停发或者减发失业保险金。再者,社会保障应具有广泛性、社会性、统一性,能覆盖全部劳动者,但依照法律只有部分劳动者能获得经济补偿金,与社会保障的性质明显不符。由此可见,经济补偿金具有社会保障的功能并不等于其性质就是社会保障金。

(二)经济补偿金性质的重新定位及对立法的意义
1、经济补偿金性质的重新定位
  无论是劳动贡献补偿说,还是违约金说或社会保障说都不能圆满的解释经济补偿金的性质。笔者认为,经济补偿金是劳动法上一项极有特色的制度,充分体现了劳动法对劳动者倾斜保护的原则和目的。经济补偿金应被视为是劳动法上特有的和独立的解约经济补偿形式。由于劳动合同解除权的行使涉及用人单位的经营和劳动者的就业,解除权的行使通常都伴随着风险的转移,用人单位依法行使解除权实质就是将经营风险的一部分转嫁成为劳动者的就业风险。从这个意思上说,支付经济补偿金是用人单位对劳动者失业风险的分担,是在用人单位依法行使解除权的过程中由劳动立法课以用人单位的单方法定义务。对此可从如下几个方面做深度分析:
  第一、权利的享有者同时也是义务的承担者,作为劳动关系的一方主体——用人单位在享有劳动者的劳动成果的同时,必然要承担与之相对应的劳动者的失业风险,从而达到法律的实质公平。在劳动者与用人单位解除或终止劳动关系的情况下,可能需要花费时日去寻找新的工作,从而面临着失业的风险。基于劳动法倾斜保护劳动者的原则和目的出发,如果此时失业风险由劳动者一人承担,无异于雪上加霜,由此会增加社会的动荡和不安定因素。因而从法律的实质公平理念出发,把这种风险分担由劳动者转移到用人单位身上,从而达到在一定程度上保护劳动者的目的,这更为附合公平正义的立法精神。
  第二、经济补偿金是国家将部分社会义务转移给用人单位的结果。在用人单位解除或者终止劳动合同时,劳动者面临的失业风险不仅是劳动者的个人问题,而且也是一个社会问题,为满足劳动者在找到新的工作以前基本生活保障和其他相关费用的支出,劳动法规定用人单位向劳动者支付一定的经济补偿金,由用人单位承担这一社会义务。可见,经济补偿金是劳动者的失业风险在用人单位、劳动者个人之间的一种分担方式。
  综上所述,笔者认为支付经济补偿金是用人单位的一项法定义务,是用人单位对劳动者失业风险的分担。
2、经济补偿金性质对立法的意义
  任何法律条款的制定都要以一定的法律原则作为指导,而某一法律原则的提出首先要明确这一法律制度的性质,要以此为依托才能准确的把握这一法律原则,进而制定的法律条款才更具有科学性与可行性。关于经济补偿金法律制度的立法规定同样应遵循这一规则。因而对经济补偿金的性质进行准确的定位对于分析经济补偿金现行立法规定存在的问题并提出完善建议具有十分重要的指导意义。

  (三)经济补偿金与相关概念的比较分析
  劳动法上的“三金”是指适用于劳动合同关系中的违约金、赔偿金和经济补偿金。这三种金钱交付形式虽有一定的牵连关系,但三者的性质、功能、适用条件都不尽相同,需要予以澄清。笔者试图通过对三者之间的比较分析,使经济补偿金的性质更加清晰、明朗,以期对下文中关于经济补偿金的立法规定及其完善有所启示与帮助。
  1、“经济补偿金”与“经济赔偿金”的关系
  因为《劳动法》及其配套规定中没有明确区分“赔偿”与“补偿”之间的差别而导致出现以经济补偿金代替经济赔偿金的混乱现象,《劳动法》第九十一条与《劳动部关于贯彻执行〈劳动法〉若干问题的意见》第九十一条的内容规定对此可佐证。事实上,经济赔偿金与经济补偿金之间有着不同的适用条件——赔偿适用于当事人存在主观过错的情形,是用人单位或劳动者不当解除劳动合同给对方造成损失时给付对方的一定数额的金钱。补偿则正好相反,它适用于劳动者与用人单位均无主观过错的情形,一般是在劳动合同解除的情况下支付的,这种解除一般是合法的单方解除。当然,在协议解除和劳动合同终止的情况下也有适用的情况;赔偿的给付主体是双向的,赔偿是双方当事人均有可能承担的责任,补偿的给付主体是单向的,补偿是用人单位特定的义务;经济补偿金的数额是法律明确规定的,当事人只能在法律规定的基础上增加,而不能减少,而赔偿金则一般是根据当事人的具体损失情况确定的,其数额一般与损失额相当。与一般民法上的赔偿金不同的是某些情况下劳动法上的赔偿金带有惩罚性,例如,用人单位故意推演不订立劳动合同,或者由于用人单位的原因订立无效劳动合同、部分无效劳动合同,或者用人单位违反法律规定或劳动合同的约定解除劳动合同的,均要承担法定的赔偿金,除应赔偿劳动者损失外,还应按劳动者的损失额支付相应比例的赔偿费用。因此,二者是不可互相代替的。
  2、经济补偿金与违约金的关系
  经济补偿金和违约金的性质和功能各不相同,两者可以并存。如果劳动合同中约定了违约金条款.用人单位违反规定或合同约定解除劳动合同,劳动者应当要求用人单位同时支付经济补偿金和违约金。经济补偿金和违约金的区别如下:
(1)经济补偿金是法定的,而违约金是约定的。除竞业限制补偿金为约定外,经济补偿金的范围、条件和标准等由法律明确规定,而非当事人预先约定。即使不在劳动合同中规定经济补偿金,用人单位也必须给付。违约金是一个约定概念,最大限度地体现了“意思自治”原则,虽然《劳动合同法》有些条款对违约金的数额进行了限制,如第二十二条第二款规定:劳动者违反服务期约定的,应当按照约定向用人单位支付违约金。违约金的数额不得超过用人单位提供的培训费用。用人单位要求劳动者支付的违约金不得超过服务期尚未履行部分所应分摊的培训费用。但在其他情形下如在竞业限制条款中当事人双方既可以约定具体的违约金数额,又可以完全不约定,由双方商定。
(2)经济补偿金没有惩罚性。违约金则从性质上分为惩罚性违约金和赔偿性违约金。用人单位在法定条件下与劳动者解除劳动合同,如劳动者无法胜任工作而解除合同和经济性裁员等,是用人单位调整人员、促进发展的手段,是要给与保护和鼓励的,法律规定经济补偿金的目的不是对用人单位的惩罚。
(3)经济补偿金不以过错为构成要件,违约金一般则需以过错作为构成要件。我国《劳动合同法》第40条规定了用人单位在没有过错,如“劳动者不能胜任工作,经过培训或者调整工作岗位,仍不能胜任工作的”,即用人单位没有违约的情况下解除劳动合同,也需支付经济补偿金,这与违约金一般以过错作为构成要件的要求不同。
(4)劳动合同是继续性合同,解除继续性合同只对未发生效力的部分生效,在涉及违约金的计算时,应该以未履行的时间为标准,而对于经济补偿金的计算却主要是以劳动合同已经履行完毕的年限为标准。
(5)经济补偿金约束用人单位,违约金则约束合同双方当事人。目前我国劳动合同违约金的适用对象主要是劳动者,极少有用人单位违约解除劳动合同支付违约金的现象,人们往往把用人单位违约解除劳动合同支付的经济补偿金视为法定违约金。但是,如果劳动合同中约定了用人单位支付违约金的条款,用人单位也应该遵守。

二、经济补偿金现行立法规定及存在的主要问题

  二载修改,四度审议,《劳动合同法》在继承原来《劳动法》及其配套规定合理成分的基础上,在很多方面对其进行了矫正甚至是突破,下面笔者将对关于经济补偿金制度在新旧法律中的不同规定作出比较分析,指出《劳动合同法》中的亮点及其立法规定存在的缺陷与不足。
  
  (一)《劳动合同法》关于经济补偿金立法规定的突破
  1、扩大经济补偿金适用情形

国务院、中央军事委员会关于修改《中国人民解放军现役士兵服役条例》的决定

国务院 中央军委


国务院、中央军事委员会关于修改《中国人民解放军现役士兵服役条例》的决定
1993年4月27日,国务院、中央军事委员会


国务院、中央军事委员会关于修改

《中国人民解放军现役士兵服役条例》的决定为加强中国人民解放军士官队伍建设,便于军队的指挥和管理,增强士官的责任心和荣誉感,决定增设士官军衔等级,对《中国人民解放军现役士兵服役条例》作如下修改和补充:
一、第十五条第(一)项修改为:
“士官:四级军士长、三级军士长、二级军士长、一级军士长;四级专业军士、三级专业军士、二级专业军士、一级专业军士。”
二、第十六条第(一)项修改为:
“志愿兵役制士兵:四级军士长、三级军士长、二级军士长、一级军士长;四级专业军士、三级专业军士、二级专业军士、一级专业军士。”
三、第十九条修改为:
“士兵军衔的授予与晋升规定如下:
(一)兵:服现役第一年的,授予列兵军衔;服现役第二年的列兵,晋升上等兵军衔。
(二)军士:服现役第二年的副班长、服现役第三年的上等兵,晋升下士军衔;服现役第三年的班长、服现役第四年的副班长、服现役第五年的下士,晋升中士军衔;服现役第四年的班长、服现役第五年的副班长,晋升上士军衔。
(三)士官:经过军事院校或者士官训练机构培训,被任命担任基层行政或者专业技术领导管理职务的士兵,授予一级军士长军衔;一级军士长晋升二级军士长、二级军士长晋升三级军士长的期限各为四年;三级军士长晋升四级军士长的期限为五年;服现役满五年、自愿继续服现役,经批准担任专业技术职务的士兵,授予一级专业军士军衔;一级专业军士晋升二级专业军士、二级专业军士晋升三级专业军士的期限各为四年;三级专业军士晋升四级专业军士的期限为五年。
编制职务相当于班长的,按照班长的军衔晋升。”
四、第二十一条第(一)项修改为:
“四级军士长和四级专业军士,由军或者相当于军的单位的主官批准;三级军士长、二级军士长、一级军士长和三级专业军士、二级专业军士、一级专业军士,由师或者相当于师的单位的主官批准。”
五、第三十一条修改为:
“行政处分分为:警告,严重警告,记过,记大过,降职、降衔、降级,撤职或者取消志愿兵资格,除名,开除军籍以及中央军事委员会规定的其他行政处分。
降职不适用于副班长;降衔不适用于一级军士长、一级专业军士、列兵;降级不适用于级别薪金最低一级的士官。降职、降衔、降级,一般只降一级。”
六、第三十五条第二款修改为:
“志愿兵享受供给制和薪金制相结合的生活待遇。薪金由军衔薪金、级别薪金和补贴构成。”
本决定自发布之日起施行。
《中国人民解放军现役士兵服役条例》根据本决定作相应的修正,重新发布。

附件:一、中国人民解放军士官军衔标志式样(略)

无锡市城镇房产管理暂行条例

江苏省人大常委会


无锡市城镇房产管理暂行条例
江苏省人大常委会



(1987年10月17日无锡市第九届人民代表大会常务委员会第三十四次会议通过 1987年11月6日江苏省第六届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准)

目 录

第一章 总 则
第二章 产权与产籍
第三章 房产交易
第四章 房屋租赁
第五章 房屋使用与维修
第六章 房产托管与代管
第七章 法律责任与处理程序
第八章 附 则

第一章 总 则
第一条 为加强城镇房产管理,保护国家财产和社会财富,保障房屋所有人和使用人的合法权益,以适应社会主义现代化建设和人民居住生活的需要,根据《中华人民共和国宪法》和其他有关法律、法规的规定,结合本市具体情况,制订本条例。
第二条 本条例适用于本市市区、县(市)城、建制镇和工矿区范围内的全民所有、集体所有和个人所有的房产。
第三条 市、县(市)房产管理机关是同级人民政府行使房产行政管理的主管机关,负责国家有关房管法律、法规和本条例的贯彻实施;管理房屋产权、产籍;指导房产经营,管理房产市场;监督房产经营管理单位管理维修房屋;对房屋拆迁安置实行行政管理;负责处理房产争议事项
等。
区房产管理机关按照市、区分工,行使其房产管理职能。
第四条 房屋所有人和使用人应遵守国家有关房管法律、法规和本条例,接受房产管理机关的行政管理、指导和监督。房产管理机关应依法保护房屋所有人和使用人的合法权益。
第五条 因国家和城镇建设需要拆除房屋时,房屋所有人有获得合理补偿的权利;房屋使用人有获得安置的权利。
被拆除房屋的所有人和使用人应当服从国家和城镇建设的需要,按期搬迁。

第二章 产权与产籍
第六条 房屋所有人应按规定到房产管理机关交验有关证件,申请办理房屋所有权登记。
房屋所有权登记应按规定交纳登记费。
第七条 房屋所有权经房产管理机关审核确认后,由市、县(市)人民政府向房屋所有人颁发房屋所有权证。
房屋所有人遗失房屋所有权证,应向房产管理机关报告,并按规定办理补领手续。
第八条 房屋所有权因买卖、赠与、继承、分割、交换、调拨以及改建、扩建等原因移转、变更时,房屋所有人应按规定到房产管理机关申请办理移转、变更登记。
房屋因倒塌、焚毁、拆除等原因灭失时,房屋所有人应按规定到房产管理机关申请办理注销登记。
第九条 房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有人凭证管理和使用房屋;凭证办理产权移转和房屋租赁、抵押手续;凭证申请房屋翻建、改建、扩建施工执照和办理房屋拆迁补偿手续,以及其他需要凭证办理的事项。
第十条 有下列情形之一的房产,不予办理或暂缓办理房屋所有权登记:
(一)违章建筑的;
(二)产权有争议的;
(三)违反本条例规定擅自移转、变更产权的;
(四)被依法查封的;
(五)其他依法不予登记的。
第十一条 无人继承和无人受遗赠的私有房产,由有关机关、团体、企事业单位、基层组织或个人向人民法院申请,依法判决认定该房产无主,收归国家或集体所有。
第十二条 根据国家规定,应当由房产管理机关实行统一经营管理的房产,由房产管理机关指定的房产经营单位经营管理。
已经由房产管理机关实行统一经营管理的房产,不得无偿调拨给其他单位自管。
第十三条 房产所依附的土地的使用权,随房屋产权移转而移转,移转手续按土地管理法律、法规的有关规定办理。
第十四条 房产经营管理单位对所管理的房屋产籍应保持完整,并按规定向房产管理机关报送有关统计资料。

第三章 房产交易
第十五条 全民所有、集体所有和个人所有的房产,除本章另有规定外,允许买卖。
房产买卖须经市、县(市)房产交易机构审核办理成交手续,并按规定交纳税、费。
经审核成交的房产买卖合同,买卖双方均须信守。
第十六条 出卖全民所有和集体所有的房产、须经对该房产有处分权的主管部门批准;买方应按规定报有关管理机关审批。
房产开发经营单位建成的商品房,在出卖前应向房产管理机关备案。
第十七条 机关、团体、军队、企事业单位不得购买或变相购买城镇私有房产。如因特殊需要必须购买的,须经市、县(市)人民政府批准。
第十八条 房屋所有人享受国家、企事业单位价格补贴购建的住宅房产,需要出卖时,只准卖给原价格补贴单位或房产管理机关指定的房产经营单位;出卖房产所得的价款,应按原享受补贴比例偿还给国家或单位。
第十九条 有下列情形之一的房产,不得买卖:
(一)无合法产权证件或未获得房屋所有人授权委托的;
(二)产权有争议的;
(三)经批准列入建设项目确定拆除的;
(四)使用性质不符合规划要求的;
(五)妨害他人或公共利益的。
第二十条 房屋所有人出卖共同共有房产,须取得全体共有人的同意。按份共有房产,每个共有人有权要求将自己的份额分出,个别出卖。在同等条件下,原共有人有优先购买权。
第二十一条 房屋所有人出卖租出的房产,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
在租赁期限内将房屋出卖给他人的,原租赁事实对买房人继续有效。
第二十二条 公有房产买卖价格,按照市、县(市)制订的价格标准执行。
私有房产买卖价格,按照市、县(市)制订的价格标准,协商议定。
房产买卖价款应在买卖合同中据实订明。
第二十三条 非经工商行政管理机关注册登记,任何单位或个人不得从事房产买卖经纪活动。

第四章 房屋租赁
第二十四条 房屋所有人除本章另有规定外,有权出租自有房屋。
租赁双方应参照房产管理机关的统一规定签订房屋租赁合同,明确双方的权利和义务,共同信守。
出租非住宅的租赁合同,须经房产管理机关验证;出租民用住宅的租赁合同,须报房产管理机关备案。
第二十五条 机关、团体、军队和企事业单位不得租用或变相租用城镇私有房产。如有特殊需要必须租用的,须报市、县(市)人民政府批准。
第二十六条 经人民法院判决或房产管理机关决定发还原所有人的房屋,原租赁期限尚未届满的,仍维持租赁关系,由承租人与原所有人重新签订租赁合同。
第二十七条 有下列情形之一的房屋,不得出租:
(一)无合法产权证件或未获得房屋所有人授权委托的;
(二)产权有争议的;
(三)房屋严重损坏,影响居住、使用安全的;
(四)需拆除或归还原主的。
第二十八条 房屋租赁期限由租赁双方商定。
私有房屋原已发生租赁事实但未明确租赁期限的,可由双方重新签订租赁合同,在对租期协商不一致时,租期按五年确定。
租期届满,出租人不以书面方式表示收回房屋的,视为继续租赁。
租期届满,如房屋仍继续出租,在同等条件下,原承租人有优先续租的权利。
第二十九条 公有房屋租金,按照市、县(市)制订的租金标准执行。
私有房屋租金,按照市、县(市)制订的租金标准,由租赁双方协商议定。
房屋租金应在租赁合同中据实订明,租赁双方按照租赁合同收、交租金。
第三十条 房屋经过出租人维修,或出租人怠于维修,致使建筑结构和使用条件发生显著改变的,出租人或承租人可以经过协商,根据市、县(市)制定的现行租金标准,修订租赁合同。
第三十一条 承租人应当依照约定用途使用房屋。如确因生产、营业需要改变房屋用途时,应征得出租人同意,租赁双方重新议定租金,并修订租赁合同。
在租赁期限内,出租人确因生产、营业需要全部或部分改变房屋用途时,应对承租人作妥善安置,原租赁合同即行终止或予修订。
第三十二条 承租人如需要与他人互换住房时,应征得出租人书面同意;出租人应当支持承租人的合理要求。换房后,原租赁合同即行终止,新承租人与出租人另订租赁合同。
第三十三条 在租赁期限内,出租人不得无故中途停止租赁关系,如确因自住需要收回房屋的,应当提前六个月通知承租人,并承担承租人相应的经济损失。
租赁合同终止,承租人应当主动迁让。承租人到期确实无法找到房屋迁让的,出租人应酌情延长租赁期限。
第三十四条 有下列情形之一的,出租人或承租人可以在一个月之前以书面方式提出解除租赁合同,收回或交出房屋:

(一)承租人无正当理由拖欠营业用房租金累计三个月以上,或其他用房租金累计六个月以上的;
(二)承租人擅自改变承租房屋用途或擅自转租、转让、转借的;
(三)承租人利用承租的房屋进行非法活动,损害出租人或公共利益的;
(四)承租人死亡,其同户籍的居住人不签订续租合同,或按规定不应续租的;
(五)承租人无正当理由将承租的房屋空关达六个月以上的;
(六)承租人擅自拆改、损坏房屋及其设备而不负修复及赔偿责任,或出租人不履行维修房屋责任的;
(七)承租人全家另有房屋居住(含已由单位分配住房)的;
(八)承租人全家迁出不需要使用承租房屋的;
(九)承租人被宣告破产的。

第五章 房屋使用与维修
第三十五条 公民和法人依法或依照合同取得的房屋使用权受法律保护。
第三十六条 房屋的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理给水、截水、排水、通电、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
共同使用的房屋、通道和院落,各使用人应共同合理使用,不得独自占用。
第三十七条 出租人应定期检修租出的房屋及其附属设备,除遇不可抗力外,应保障居住、使用安全,保持房屋完好。

承租人应合理使用房屋及其附属设备,不得擅自拆改和乱搭、乱建以及堆放超重物品。
第三十八条 相连的房屋及其附属设备,各房屋所有人应共同承担维修保养责任。
第三十九条 出租人确因无力修缮危险房屋的,可以和承租人协商合修,承租人垫付的修缮费用,可以折抵租金或由出租人分期偿还。
承租人为居住、使用需要,要求自费对承租的房屋进行改建、加层或增添设备,应征得出租人同意,由双方议订处理办法,报经有关部门批准后方得施工。
第四十条 确定维修的房屋,出租人应按施工期限完成维修任务。承租人应积极配合房屋维修。

第六章 房产托管与代管
第四十一条 机关、团体、企事业单位的房产,经房产管理机关同意,可以委托房产管理机关管理。委托管理的权限和有关事项,应签订书面协议。
私有房屋的所有人因故不能管理其房产时,可出具委托书,委托代理人管理。
第四十二条 无行为能力人、限制行为能力人所有的房产,由其法定代理人或人民法院、有关组织指定的代理人管理。

第四十三条 有下列情形之一的房产,由房产管理机关代管:
(一)房屋所有人下落不明又无合法代理人的;
(二)房屋所有权归属不明的;
(三)经法院判决由房产管理机关代管的;
(四)其它应由房产管理机关代管的。
上述(一)、(二)项所列房产,房产管理机关应于代管前三个月内登报声明有关事项。
第四十四条 房产管理机关代管的房产,可以由房产管理机关指定的房产经营单位经营管理。
代管的房产因国家和城镇建设需要被拆除的,拆除单位应给予合理补偿。补偿价款存入银行,不得挪作他用。
第四十五条 私有房屋的所有人申请发还由房产管理机关代管的房产,应提交有效的所有权证明、身份证明和其他法律文书,经审查属实并结清代管期间有关的费用后终止代管。
第四十六条 托管、代管房产因不可抗力遭受损、毁的,管理人不负赔偿责任。

第七章 法律责任与处理程序
第四十七条 有下列情形之一的,应进行批评教育,责令改正,并可对责任人处以罚款:
(一)不按规定期限向房产管理机关申请办理房屋所有权登记或房屋所有权移转、变更和注销登记的;
(二)私自涂改、伪造或冒领房屋所有权证或其它有关证件的;
(三)未经市、县(市)房产交易机构审核办理成交手续,擅自进行房产买卖的;
(四)未经签订租赁合同或房屋所有人同意,擅自占用或扩大使用公、私房屋的;
(五)承租人拒交租金的。
第四十八条 有下列情形之一的,没收非法所得,并可对责任人处以罚款:
(一)隐瞒房产买卖价款的;
(二)倒买倒卖房产牟利或非法从事房产买卖经纪活动的;
(三)出租人违反租赁合同,擅自提高租金或收取额外费用的;
(四)承租人未经出租人同意,擅自改变房屋用途,或转租、转让、转借承租房屋的。
第四十九条 有下列情形之一的,责任人应负赔偿责任:
(一)房屋所有人或出租人因怠于修缮造成房屋损坏或倒塌,致使他人或承租人遭受财产损失和人身伤害的;
(二)承租人因使用不当或人为损坏房屋及其附属设备的;
(三)出租人或承租人无正当理由拖延或影响房屋维修工期,以及由第三人造成误工损失的。
第五十条 对违反本条例应当承担法律责任的行为,《民法通则》、《治安管理处罚条例》、《刑法》以及国家其他法律、法规另有规定的,按国家法律、法规的规定处理。
第五十一条 依照本条例予以处罚的,由房产管理机关作成书面决定送达被处罚当事人。
被处罚当事人对处罚决定不服的,可在接到书面处罚决定之日起十五天内向人民法院起诉,逾期不起诉又不履行的,房产管理机关可向人民法院申请执行。
第五十二条 依照本条例处以的罚款和没收的非法所得,按行政隶属关系分别上缴市、县(市)地方财政。
第五十三条 当事人对有关产权登记、交易、租赁、使用、维修等事项发生争议,经协商不成的,可向房产管理机关申请处理,也可直接向人民法院起诉。
第五十四条 当事人对房产管理机关处理不服的,可在收到处理决定书之日起十五天内向人民法院起诉。
第五十五条 当事人对已送达的处理决定书,应当依照规定的期限自动履行。逾期不履行又不向人民法院起诉的,当事人一方可向人民法院申请执行。
第五十六条 国家工作人员违反本条例,徇私舞弊、贪污受贿、玩忽职守,应视情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则
第五十七条 公民对违反本条例的行为向有关机关检举、揭发,经查明属实的,以及房管工作人员和其他人员执行本条例有优异成绩的,由人民政府给予精神或物质奖励。
第五十八条 市、县(市)过去制订的有关房产管理规定与本条例相抵触的,按本条例办理。国家法律和行政法规另有规定的,按国家法律和行政法规的规定执行。
第五十九条 无锡市人民政府可依照本条例制订有关实施办法。
第六十条 本条例自江苏省人大常委会批准之日起施行。



1987年11月6日