我国“上诉不加刑原则”若干问题探讨

作者：许建添 华东政法学院诉讼法学硕士研究生


【摘要】上诉不加刑（No Aggravating Punishment on Defendants from appeals）是第二审程序的特殊原则。它是世界普遍采用的一种原则。我国刑事诉讼法也确立了这一原则，但是在理论上与实践中尚存缺陷，而这些缺陷易导致众多变相加刑的现象，使这一原则往往流于形式。主要表现在对其重要性认识不足，对其理论基础存在争议，对其适用范围更是尚未取得一致意见。本文认为上诉不加刑原则应当予以完善而不是废除，在司法实践中应当严格贯彻上诉不加刑原则，杜绝变相加刑。



【关键词】上诉、上诉不加刑、被告人、理论基础、适用范围



Abstract: The principle of “No Aggravating Punishment on Defendants from Appeals” is an important principle in our country’s criminal procedure law. And it is a common principle all over the world. In China, however, there are still lots of problems about this principle. It goes against the trial supervision procedure in judicial practice so that the defendants’ right to appeal is weakened and it comes be invain. Therefore, the principle of “No Aggravating Punishment on Defendants from Appeals” should be perfected. This paper tries to do the work and suggests that the principle of “No Aggravating Punishment on Defendants from Appeals” should be adopted in our judicial practice, and any aggravating punishment that against the law must be prohibited.



Key words: Appeal, No Aggravating Punishment on Defendants from Appeals, defendant, The base of Theory, The Range of Practice


前言
上诉不加刑（No Aggravating Punishment on Defendants from Appeals）是第二审程序的特殊原则，它是从“禁止不利变更原则”中引申出来的，该原则的本质和基本含义是，对于只有为被告人利益请示上诉的案件，第二审法院的判决不得将被告人置于更加不利的境地。它最早见于1908年法国《刑事诉讼法典》，是法国资产阶级革命的产物之一，也是资产阶级革命时期所宣扬的“民主”、“自由”、“人权”的一种体现。现在已发展成为世界各国刑事诉讼中普遍采用的一项重要原则。法国《刑事诉讼法典》第515条规定，“审理被告人或民事负责人的上诉时，法院不得使上诉人处于更加不利的地位。”德国《刑事诉讼法典》第358条规定，“仅由被告人，或者为他的利益由检察院或者他的法定代理人提出了上诉的时候，对于被声明不服的判决在法律对行为的处分种类、刑度方面不允许作不利于被告人的变更。”日本《刑事诉讼法典》第402条规定，“对被告人的上诉，禁止变更为不利，不得宣告重于原判决的处罚。”前苏联《刑事诉讼法典》第370条规定，“原判决如果是按照被判刑人的上诉理由而被撤消的，人民法院第二次所判处的刑罚不能重于第一次审判所选择刑罚。”迄今为止，世界上大多数国家都在其刑事诉讼法典中明文规定了或在司法实践中实际采用了上诉不加刑原则。在我国台湾地区，该原则也被称之为“禁止不利益变更原则”。
我国《刑事诉讼法》第190条规定，“第二审人民法院审判被告人或者他的法定代理人、辩护人、近亲属上诉的案件，不得加重被告人的刑罚。”“人民检察院提出抗诉或者自诉人提出上诉的，不受前款规定的限制。”这是上诉不加刑原则在我国法律上的体现。但是，由于第二审案件在案件类型、所判罪名、刑种等一系列问题上具有复杂性，加上刑事诉讼法对上诉不加刑这一原则规定得比较简单，所以无论在理论上还是在实践中，这一原则的理解和运用都存在较大的分歧[1]。因此，最高人民法院的司法解释对上诉不加刑的范围作了明确的规定。根据其规定，对上诉不加刑的要求学界已有详细论述，如“不加刑”的范围、“上诉”的含义、“不加刑”的效力范围等[2]。但是，从理论上看，目前我国立法和司法乃至理论上在上诉不加刑原则的一些方面尚存在缺陷，而这些缺陷易导致众多变相加刑的现象，使这一原则往往流于形式。本文首先通过对上诉不加刑原则的历史发展进行简要叙述，阐明上诉不加刑这一原则的重要性，其次从上诉不加刑原则的理论基础适用范围作些许探讨，并提出个人浅见。
1 历史发展
1.1 在外国的历史发展
上诉不加刑原则最早见于1908年法国《刑事诉讼法典》，是法国资产阶级革命的产物之一，也是资产阶级革命时期所宣扬的“民主”、“自由”、“人权”的一种体现。它的目的是使被告人能够毫无顾虑地行使上诉权，保证被告人的诉讼地位不会由于上诉而更加恶劣。这一原则同封建专制时期刑事诉讼中或者不许上诉，或者因上诉而招致更重的刑罚等公开专横的制度相比，无疑是一个历史进步。所以，当资产阶级革命获得胜利后，大陆法系的国家都先后在本国的刑事诉讼法典中采用了上诉不加刑的原则。但英美法系的国家采用这一原则较迟。在英国，直到1907年才通过了一个有关对刑事判决提起上诉的程序的法律，即《1907年刑事上诉法》。该法没有采纳上诉不加刑原则，而是规定：被告人对判决提出上诉时，上诉审法院根据自己对判刑人罪行的评断，不仅可以减轻、而且也可以加重原判决所判处的刑罚。但是，历史的进步趋势终究是不可抗拒的。英国《1966年刑事上诉法》和《1968年刑事上诉法》终于采用了上诉不加刑原则[3]。英国人自己写道：“在过去，刑事上诉法院如果认为被告人提出的上诉是无理取闹，则有权予以加刑；但现在法院已不再具有这种权利了，准一有效的威慑因素是，在驳回上诉时，有权命令在对上诉者提出的上诉作出裁定之前上诉者被羁押的时间(或者其中的部分时间)不计算在其刑期之内。”[4]
俄国十月革命之后、尤其是在第二次世界大战以后先后建立的各个社会主义国家，一般都在其刑事诉讼立法中采用了上诉不加刑原则。1922年《苏俄刑事诉讼法典》第370条便规定：“原判决如果是按照被判刑人的上诉理由而核准撤销的，人民法院第二次审判所判处的刑罚，不能重于第一次审判所选择的刑罚。”1958年的《苏联和备加盟共和国刑事诉讼纲要》第46条题为：“上诉审对判刑人不得加重刑罚或适用规定较重罪行的法律”，对上诉不加刑问题作了更为详细和严密的规定。到目前为止除了极少数国家外，世界各国都在其刑事诉讼法典申明文规定了或在司法实践中实际采用了上诉不加刑原则。
1.2 在我国的历史发展
在我国新民主主义革命时期根据地法制文献中，尚未发现关于上诉不加刑的内容。建国以后，上诉不加刑原则在我国刑事诉讼中的确立经历了一个漫长的过程。1956年10月《审判程序总结》中规定：“对于被告人或者他的监护人、辩护人、近亲属提起上诉的案件，如果认为原判处刑显然过轻，而确有加重刑罚必要的时侯，应当用裁定撤销原判，发回原审人民法院重审。”当时，最高人民法院马锡五副院长曾对此作了说明，他说：“在刑事案件审理程序初步总结这一部分内，还提到由被告人或者他的辩护人、近亲属提起上诉的案件，是否可以加重刑罚的问题。我们认为，在目前是可以加重刑罚。但在加刑的方式上，却以采取由上诉审人民法院撤销原判、发回原审人民法院重审的办法，比较妥当。因为由原审人民法院改判加刑，不但可以更好地考虑当地客观实际情况，而且可以保障被告人的上诉权利。同时，通过发回重审，还可以收到提高下级人民法院干部政策业务水平的效果。”[5] 1956年11月12日，最高人民法院在《关于由被告人或者他的监护人、辩护人、近亲属提起上诉的案件上级人民法院不直接加重刑罚问题的复函》中，并指出：“苏联方面的经验(指在上诉不加刑方面的经验。——笔者注)，可以供作起草刑事诉讼法时的参考，目前还不宜机械搬用。”1957年，在起草《中华人民共和目刑事诉讼法草案(草稿)》时，有的同志提出应在刑事诉讼法中明文写上上诉不加刑原则。但由于当时的政治形势，赞同者不多，所以未能写上。随后，反右派斗争开始，政法战线受到猛烈冲击，上诉不加刑原则被作为“有利被告”的资产阶级右倾原则受到了批判。[6]在这种左的浪潮中，有的地方法院甚至感到发回原审改判加刑都有些“束手束脚”了，要求允许上诉审法院直接改判加刑。1957年12月26日，最高人民法院在《关于刑事审判程序上某些具体问题的临时变通意见》中答复说：“关于被告人或者他的监护人、辩护人、近亲属提起上诉的案件，上诉审人民法院可否直接改判加重刑罚的问题，如果原判处刑显然过轻，确有加重刑罚必要，而案件事实以及为虽则所需要斟酌的一切犯罪情节都完全清楚，证据明确，无须发回原审改判时，也可以不发回原审人民法院而由上诉审人人民法院自行改判。”1958年2月12日，最高人民法院又作了一个同样的批复。1963年起草《中华人民共和国刑事诉讼法草案(初稿)》时又有同志提出应采纳上诉不加刑原则，但由于当时“左”的空气相当浓厚，这一意见又被否决了。在“文化大革命”十年浩劫中，林彪、“四人帮”把我国的一切法律制度、包括很不健全的刑事诉讼制度都糟蹋殆尽，所谓“上诉不加刑”问题根本无从谈起。所以，从建国到1979年刑事诉讼法公布的三十年间，我国司法实践基本上没有采用上诉不加刑原则而是采取上诉可以加刑的做法。这在所有的社会主义国家中是独一无二的，在世界各国中也是少见的。
党的十一届三中全会极大地推动了我国的法制建设，中国开始走向改革开放，刑事诉讼法的制定重获契机。从1979年初开始，国家立法机关抓紧进行了刑法、刑事诉讼法等几个法律草案的修订工作。在讨论、修订刑事诉讼法草案的过程中，对被告人一方上诉的案件能否加刑的问题再次被提了出来。对这一原则有赞同也有不赞同的，但由于十一届三中全会解放了人们的思想，再加上“文化大革命”带来的惨痛教训，经过充分讨论，反复衡量比较，权衡利弊得失，“上诉不加刑”得到了绝大多数人的支持。刑事诉讼法终于在第137条明确规定：“第二审人民法院审判被告人或者他的法定代理人、辩护人、近亲属上诉的案件，不得加重被告人的刑罚。”这样，上诉不加刑原则终于在我国得以确立，这实在是来之不易的。
上诉不加刑原则在我国得以确立以后，由于改革开放以来随着我国社会主义市场经济的建立和社会主义民主和法制建设的不断发展，上诉不加刑原则在司法实践中也是历尽“艰辛”。1996年，我国刑事诉讼法进行了修正，新修正的刑事诉讼法仍然肯定了这一原则，在新修改的刑事诉讼法第190条第1款重新肯定了原刑事诉讼法第137条的规定。只是在第190条第2款对上诉不加刑原则进行了限制，规定：“人民检察院提出抗诉或者自诉人提出上诉的，不受前款规定的限制。”为了更好的适用上诉不加刑原则，最高人民法院在关于执行《中华人民共和国刑事诉讼法》若干问题的解释第257条中对上诉不加刑的适用范围作了限制，但仍存在不少缺陷(容后文述)。
1.3 上诉不加刑原则的意义
上诉不加刑原则与保障上诉权原则、全面审查原则和实事求是、有错必纠原则一样，是我国刑事诉讼第二审必须遵守的原则之一。建国以来刑事诉讼的经验教训表明，这一原则具有重要意义。没有这一原则，我国刑事诉讼中以事实为根据、以法律为准绳的原则，被告人有权获得辩护原则，保障诉讼参与人依法享有的诉讼权利的原则以及第二审的其他三项原则，必然耍受到损害。从历史角度看，鉴于“文化革命”期间林彪、江育反革命集团任意践踏社会主义民主和法制，严重侵犯被告人的诉讼权利，以致造成大量冤假错案的情况，刑事诉讼法确立这项原则，更有其重大意义。具体地讲：
首先，上诉不加刑原则有利于保障被告人的上诉权，保证上诉制度和两审终审制度的贯彻执行，司法实践表明：第二审案件除少数由检察院提起抗诉和自诉人上诉外，绝大多数是由被告人一方的上诉引起的，因此上诉制度和两审终审制度能否真正发挥作用，在很大程度上取决于被告一方的上诉权能否充分顺利地行使。如果没有上诉不加刑原则，被告人一方提出上诉后，二审法院不仅没有减轻或免除刑罚，反而加重了刑罚，就必然会增加被告一方对上诉人思想顾虑，甚至在一审判决不正确的情况下也不敢上诉，这在客观上会限制被告人行使上诉权，同时也使得一审的错误，因为没有上诉而得不到及时的发现和纠正，两审终审制就会流于形式。
其次，有利于促使法院加强责任心，提高办案质量，从而杜绝错案的发生。第一审法院如果对被告人量刑过轻，第二审法院受上诉不加刑的限制，不能改判加重刑罚，就有可能产生轻纵罪犯的结果，为避免这种结果出现，就必须提高一审办案质量。
第三，上诉不加刑原则的存在有利于促进检察机关履行法律监督职责。由于上诉不加刑还包含着检察机关同时提出了抗诉的案件不受上诉不加刑限制的内容，二审法院审理抗诉的案件如果原判量刑确属过轻，可以改判加重被告人的刑罚。如果检察机关对原判确有错误，量刑过轻的案件没有抗诉，二审法院就不能改判加重被告人的刑罚。可见，上诉不加刑原则可以加强检察机关的责任感，促使其发挥监督作用，及时做好对量刑过轻案件抗诉工作。
2 上诉不加刑的尴尬与存废之争
2.1 上诉不加刑原则在理论上的尴尬
首先，上诉不加刑与我国刑法的基本原则相违背。根据上诉不加刑原则，第二审人民法院审判被告人或者他的法定代理人、辩护人、近亲属上诉的案件，不得加重被告人的刑罚。同时，如果是检察机关抗诉的共同犯罪案件，对检察机关没有提出抗诉的被告人，也不得加重刑罚。也就是说，在有些案件当中，被告人上诉了，就有可能逃避更重的刑罚，没有上诉的被告人就无法享受这样的“优待”。另外，若检察机关只对共同犯罪案件中的部分被告人提出抗诉的，没有被抗诉的被告人也有可能享受逃避更重刑罚的“优待”。就这与我国刑法的基本原则相违背。因为我国刑法第四条规定：“对任何人犯罪，在适用法律上一律平等地。不允许任何人有超越法律的特权。”同时第五条又规定：“刑罚的轻重，应当与犯罪分子所犯罪行和承担的刑事责任相适应。”这两条及我国刑法的法律面前人人原则和罪行相适应原则。由前面的举例却可以看出，由于上诉不加刑制度的存在，使得一审量刑太轻亦无法纠正，也就是违反了罪刑相适应原则，这将导致重罪轻判、轻纵犯罪，既不利于刑事诉讼法惩罚犯罪目的的实现，也不利于罪犯的教育和改造。
其次，它与刑事诉讼法的有错必纠原则相矛盾。刑事诉讼法的所有程序制度都服务于有错必纠原则，而上诉不加刑原则使有错必纠原则在二审当中得不到体现。
再次，上诉不加刑在司法实务中的运用也往往会限入尴尬境地。从我国刑事诉讼法第190条的规定来看，在我国上诉不加刑原则只适用于只有被告人或者他的法定代理人、辩护人、近亲属提出上诉的案件；如果是人民检察院提出抗诉、自诉人提出上诉的案件，或者在被告人一方提出上诉的同时人民检察院也提出抗诉、或者自诉人也提出上诉的，则不受上诉不加刑原则的限制。同时，根据我国《刑事诉讼法》第189条和第191条规定，下列案件可发回重审：一是原判决事实不清或证据不足的，可撤消原判，发回重审；二是一审法院的审理违反诉讼程序的，应当撤销原判，发回重审。最高院的《解释》第257条规定，对于事实清楚、证据充分，但判处的刑罚畸轻，或者应当适用附加刑而没有适用的案件，不得撤销第一审判决，直接加重被告人的刑罚或适用附加刑，也不得以事实不清或者证据不足发回第一审人民法院重新审理。必须依法改判的，应当在第二审判决、裁定生效后，按照审判监督程序重新审判。由以上规定可以看出，被告人的上诉不加刑的权利受到几个方面的威胁：一、检察院的抗诉或自诉人的上诉；二、发回重审后加刑；三、通过审判监督程序重新审判后加刑。这样一来，尽管刑事诉讼已经规定了上诉不加刑原则，通过各种途径仍然可加对被告人予以加刑，即“曲线加刑”，使得上诉不加刑原则流于形式，名存实亡，形成一种尴尬局面。
2.2 上诉不加刑原则能否废除
鉴于上述问题，关于上诉不加刑的存废问题，理论上也是争论不休。有人提出废除，理由就是上诉不加刑在我国实施将造成尴尬局面；有人提出保留，并建议为了贯彻实事求是原则和有错必纠原则可以对上诉不加刑采取一些变通做法，达到实体真实的目的；还有人提出在完善的基础上保留这一原则。笔者赞成最后一种意见。因为上诉不加刑在我国的确立，如前文所述，本身经历了曲折的一个历史过程，如果简单以目前司法实务中的一些不尽如人意的地方作为理由而主张废除，就显得非常轻率，将是逆流行径，不利于对被告人的权利的保护，也不利于我国刑事诉讼制度的完善与发展。我国宪法已经明确规定：“国家尊重和保障人权。”上诉不加刑原则可以保障被告人充分行使上诉的权利，从而有利于被告人权利得到更好的保护。我们不能因为通向正义的道路充满荆棘而放弃对正义的追求，我们同样不能仅因为上诉不加刑原则不完善而废之。相反，我们要努力完善之，下文将会述及这一问题。
3 上诉不加刑的理论依据及其评价
3.1 上诉不加刑的理论依据
关于上诉不加刑原则的根据，目前理论界主要的新观点有“控审分离说”、“控辩平衡说” 和“利益权衡说”。
“控审分离说”（又称“不告不理说”）认为“上诉不加刑”是有控审分离这项表示刑事诉讼民主、科学、文明的原则所要求的，即使法律未明文规定，二审法院也应当遵守。其核心含义是，对于未经起诉的案件，法院不能受理和审判，控审必须分离，其次是法院审判必须受诉讼主张的限制，在只有被告人一方提起上诉的情况下，法院是依据要求减轻刑罚之诉进行第二审程序，理所当然不能加重对被告人的处罚。如果二审判决加重了对被告人的处罚，就明显超越了诉讼主张的限制，违背了不告不理和控审分离的原则[7]。
“控辩平衡”说认为由于控辩双方实质上的不平等，所以应加强对被告人的特殊保护，使其拥有一些特权以换取实质上的平衡。这是数千年来人们对公平、正义思考的理论结晶[8]。
“利益权衡说”认为，在刑事诉讼程序中存在许多利益冲突，如实体正义与程序正义，打击犯罪与保障人权，公正与效率等。当这些冲突发生且利益难以兼得时，就应该采取“利益权衡”原则，“两利相权取其大，两害相权选其轻”。上诉不加刑原则正是这种“利益权衡原则”在立法上运用的产物，其坚持了程序上的人权保障而放弃了个案刑罚权的行使，是以牺牲个别真实为代价而谋求普遍的真实，是对实体与程序、惩罚与保障等冲突利益权衡的结果[9]。
3.2 理论评价
湖北省鄂州市人民政府


市人民政府关于发布《鄂州市住房保障及房屋管理办法》的通知



各区人民政府、开发区管委会，各街道办事处，市政府各部门：
《鄂州市住房保障及房屋管理办法》经2009年第19次市人民政府常务会议审议通过，现予发布，请遵照执行。
　　　　　　　　　　　　　　　二〇一〇年一月二十二日

　　　　　　　鄂州市住房保障及房屋管理办法
　　第一章 总 则
　　第一条 为加强我市住房保障及房屋管理，加快解决我市低收入家庭住房困难，规范房产市场秩序，保障房产权利人的合法权益，促进房产业的持续健康发展，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 本办法适用于本市行政区域内，从事廉租住房保障与经济适用住房管理、房地产开发管理、物业管理、房产交易管理、房屋登记管理、白蚁防治管理、房屋安全鉴定管理和房地产中介机构管理等活动。
　　第三条 市房产管理部门主管全市住房保障和房屋管理工作。
　　市住房保障工作机构具体负责组织全市廉租住房建设和配租、住房租赁补贴，以及经济适用住房建设、供应、使用和管理工作。
　　市房地产交易机构具体负责全市房产转让、房产抵押、房屋租赁、房屋测量、住房置业担保等日常管理工作。
　　市房屋产权登记发证（以下简称房屋登记）机构具体负责全市房屋产权登记、产籍管理等工作。
　　市白蚁防治研究机构、房屋安全鉴定管理机构分别具体负责全市各类房屋的白蚁防治工作和全市房屋安全鉴定工作的监管。
　　第二章 住房保障
　　第一节 廉租住房保障
　　第四条 廉租住房保障工作实行政府工作目标责任制。市人民政府与各区人民政府、开发区管委会签订目标责任书，明确各级政府廉租住房保障工作的年度目标和责任。
　　市人民政府在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
　　第五条 市发展改革部门会同市房产、财政部门编制新建廉租住房年度投资计划，报市人民政府批准后实施。
　　第六条 廉租住房保障实行租赁住房补贴和实物配租相结合的方式。
　　租赁住房补贴是指市人民政府向符合廉租住房保障条件的城市低收入住房困难家庭发放租金补贴，由其自行承租住房。
　　实物配租是指市人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
　　第七条 廉租住房保障资金采取多种渠道筹措，资金来源包括：
　　（一）财政预算安排的专项资金；
　　（二）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；
　　（三）土地出让净收益中按照不低于10%的比例提取的资金；
　　（四）中央廉租住房保障专项补助资金和投资补助资金；
　　（五）省级廉租住房保障补助资金；
　　（六）地方债券；
　　（七）商业银行授信贷款；
　　（八）廉租住房租金收入；
　　（九）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
　　第八条 实物配租房源主要包括：
　　（一）政府新建、收购和改建的住房；
　　（二）腾退的公有住房；
　　（三）社会捐赠的住房；
　　（四）其他渠道筹集的住房。
　　第九条 廉租住房建设用地采取划拨方式供应，在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标中单列。
　　廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑住房保障对象居住和就业的便利。
　　廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
　　第十条 新建廉租住房套型建筑面积应当控制在50平方米以内。
　　第十一条 廉租住房保障对象可以申请租赁住房补贴或实物配租。
　　廉租住房保障对象为经民政部门认定的城市低收入住房困难家庭和城市“三无”对象（仅限分散供养的“三无”对象，下同）。
　　城市“三无”对象是指无劳动能力、无生活来源、无法定赡养、抚养、扶养关系的城市居民。
　　第十二条 城市低收入住房困难家庭包括享受城市居民最低生活保障待遇的住房困难家庭（以下简称城市低保住房困难家庭）和其他城市低收入住房困难家庭，应同时具备以下条件：
　　（一）家庭成员至少有一人具有本市城镇常住户口，家庭成员之间有法定的赡养、抚养或者扶养关系的；

（二）持有《鄂州市城市居民最低生活保障金领取证》或《鄂州市城市低收入家庭认定证明》的；
　　（三）无房或家庭现住房面积符合本市廉租住房保障对象住房标准的。
　　第十三条 申请廉租住房保障应当提供下列申请材料：
　　（一）住房保障申请书；
　　（二）家庭户口薄；
　　（三）家庭成员身份证明；
　　（四）住房租赁合同或者房屋所有权证等住房证明材料；
　　（五）家庭成员收入证明；
　　（六）属于城市低保家庭的，应提交《鄂州市城市居民最低生活保障金领取证》；属于其他城市低收入家庭的，应提交《鄂州市城市低收入家庭认定证明》；属于城市“三无”对象的，应提交相关证件或证明材料。
　　第十四条 申请廉租住房保障按以下程序办理：
　　（一）城市低收入住房困难家庭户主作为申请人，到住所地社会救助站内设置的住房保障服务窗口（以下简称住房保障窗口）或镇住房保障工作机构领取《鄂州市城市低收入家庭住房保障申请表》并如实填写，提供本办法第十三条所列相关证明材料。住房保障工作人员通过入户调查、查档取证、邻里访问等方式进行初审，初审工作须在受理书面申请后7日内完成；初审情况应在社区公示栏公示，公示时间为7日。对符合条件的，予以受理；对不符合条件的，应说明理由并退还申请资料。
　　（二）对初次公示确认无异议或异议不成立的，住房保障窗口或镇住房保障工作机构在受理的申请资料上签署意见后，报送街道办事处或区住房保障工作机构复核，复核方式采取资料审核和实地查验相结合，复核工作须在收到报送资料5日内完成。对符合住房保障条件的，街道办事处或区住房保障工作机构签署意见后，报送市民政部门和市房产管理部门联合复审；不符合条件的，应书面告知申请人。
　　（三）市民政部门和市房产管理部门组织联合复审，采取资料审查和入户抽查等方式进行。复审工作须在7日内完成，并对符合规定条件的，再次通过新闻媒体、房地产网站、社区公示栏向社会公示，公示期限为15日。经复审不符合条件的，应当书面通知申请人，并说明理由。
　　经三级审核二次公示，对家庭收入、家庭住房状况符合住房保障条件无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记确认，并书面通知申请人，向社会公开登记结果。
　　第十五条 廉租住房配租，实行评分排序分配和计算机摇号分配相结合的方式，具体分配办法由市房产管理部门另行制定。
　　第十六条 廉租住房保障标准按下列规定确定：
　　（一）租赁住房补贴额度按照廉租住房保障对象现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。租赁住房补贴的住房面积标准按上年度本市居民人均住房建筑面积的60%确定。低保家庭和“三无”对象补贴标准为每平方米按上年度市场平均租金的80%确定，其他低收入家庭补贴标准按上年度市场平均租金的60%确定。
　　（二）实物配租的面积标准，以户为单位确定。1至2人一户的家庭，原则上从市场收购、改建的小户型廉租住房或者从腾退的原直管公房转化为廉租住房中解决，调剂安排建筑面积应在20-40平方米之间；3人（含3人）以上家庭，可分配新建小套型廉租住房，建筑面积应在40-50平方米之间。租金标准，按市物价主管部门核定的廉租住房租金标准执行。城市低保家庭和 “三无”对象的租金标准应低于其他低收入家庭。
上述标准可以根据本市经济发展水平、廉租住房保障对象的经济承受能力，由市房产管理部门报市人民政府批准后进行适当调整。
　　第十七条 廉租住房保障对象有下列情况之一的，由市房产管理部门取消其住房保障资格：
　　（一）未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况且经核实不符合廉租住房保障条件的；
　　（二）因家庭经济条件改善，人均收入超出住房保障政策确定的收入标准的：
　　（三）因家庭人数减少或住房面积增加，人均住房面积超出本办法确定的保障标准的。
　　第十八条 享受实物配租的廉租住房保障对象除适用前条之规定外，具备下列情况之一的，将取消实物配租：
　　（一）擅自改变廉租住房用途的；
　　（二）将承租的廉租住房转借、转租的；
　　（三）连续6个月以上未在廉租住房居住的；
　　（四）无正当理由连续3个月或累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
　　第十九条 市房产管理部门应加强廉租住房管理，分项目建立台账，完善廉租住房项目建设、预决算、招投标、工程施工、工程监理、资金监管和项目审计等制度。
应建立健全全市廉租住房保障档案信息管理系统，并采取调查、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况，实行动态管理，并将廉租住房保障对象每年向社会公布一次。
　　第二十条 经核实，对连续一年超过低保、低收入标准或者住房困难标准的家庭以及情况发生变化的城市“三无”对象，房产管理部门根据不同情况，分别作出处理：
　　（一）经济收入、住房面积发生变化，但仍在低收入住房困难范围内的原低保家庭，属于租赁住房补贴的，降低租赁住房补贴标准。
　　（二）超过低收入住房困难标准的家庭，不再享受廉租住房保障。
　　（三）城市“三无”对象死亡或享受集中供养的，属于租赁住房补贴的，停止发放租赁住房补贴；属于实物配租的，退出廉租住房。
　　第二十一条 廉租住房保障资金实行专户管理、分账核算、专款使用。
　　市财政部门负责廉租住房保障资金的筹集、管理、预算、分配、拨付和督查。
　　第二十二条 审计、监察等职能部门依法对廉租住房的建设、分配、管理等情况进行监督检查，查处违法行为；对相关投诉、举报应及时办理和答复。
　　第二节 经济适用住房管理
　　第二十三条 市人民政府根据解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划，组织编制经济适用住房年度建设计划、用地计划，明确经济适用住房的建设规模、项目布局和用地安排等内容，并纳入全市国民经济与社会发展规划和住房建设规划，及时向社会公布。
　　第二十四条 本市经济适用住房的建设、供应、使用及监督管理应严格遵照国家建设部等七部委行局印发的《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）执行。
　　第二十五条 随着我市人均住房状况的改善，经济社会的发展，在财力可承受的范围内，适当放宽经济适用住房对象的准入条件。同时，市房产管理部门应建立已购经济适用住房家庭的动态管理档案，对其家庭常住人口、房屋使用和上市交易等情况进行经常性检查，发现问题及时纠正，并将处理结果载于档案之中。
　　第三章 房地产开发管理
　　第一节 房地产开发企业管理
　　第二十六条 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内到市房产管理部门备案，办理《暂定资质证书》。未取得房地产开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。
　　第二十七条 房地产开发企业应按照要求参加资质年检，核定企业资质等级。房地产开发企业只能承担与其资质等级相对应规模的开发项目。
　　逾期不年检、不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或注销资质证书。注销资质的房地产开发企业5年内不得重新申请办理开发资质。
　　第二十八条 市房产管理部门应建立房地产开发企业信用档案和信息共享机制。对信用不良列入“黑名单”的房地产开发企业，规划、土地、房产、工商、税务、金融等部门应跟踪管理，严格监管。
　　第二节 房地产开发项目管理
　　第二十九条 房地产开发项目实行项目资本金管理。
　　房地产开发企业在项目规划审批后，项目开工前，应到市房产管理部门办理房地产开发项目资本金备案。
　　第三十条 商品房预售应当符合下列条件：
　　（一）已按规定支付土地出让金，取得土地使用权证书；
　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工形象进度和竣工日期；
　　（四）水、电直供实施方案；
　　（五）其他有关资料。
　　第三十一条 房地产开发项目预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的不得进行预售。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。
　　商品房预售款实行专户管理，只能用于本项目工程建设。市房产管理部门应对预售资金的使用情况进行监督检查。
　　第三十二条 开发企业与购房人签订商品房预售合同应使用标准合同文本，实行网上签约和网上备案。
预售合同网上备案成功后7日内，开发企业应将合同书面文本送市房产管理部门备案。
　　第三十三条 商品住宅交付使用实行备案和公示制度。未经市房产管理部门备案的房地产开发项目不得交付使用。
商品房质量保修期自房地产开发企业将商品住宅交付买受人之日起计算。
　　第三十四条 商品房交付使用后，房地产开发企业应在规定时间内办理房屋权属总登记，为购房人办理房屋产权登记提供条件。房地产开发企业在规定期限内未为购房人办理房屋产权登记提供条件的，市房产管理部门应依法进行查处。
　　第四章 物业管理与服务
　　第一节 物业服务企业资质管理
　　第三十五条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格并具备从事物业管理的相应资质。
　　第三十六条 新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，向市房产管理部门申请资质；其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
　　物业服务企业取得资质证书后，不得降低企业的资质条件，并应当接受资质审批部门的监督检查。
　　第二节 业主大会
　　第三十七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
　　业主人数较少或者不足3万平方米的物业管理区域经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
　　业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
　　第三十八条　有超过50%业主提议或者物业投入使用二年以上的，应当召开首次业主大会或业主代表大会。
　　首次业主大会由建设单位、业主和街道办事处、乡（镇）人民政府派员组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。
业主委员会应当依法履行职责，接受街道办事处、乡（镇）人民政府以及市房产管理部门的指导与监督。
　　第三节　前期物业管理
　　第三十九条 建设单位在办理商品房预（销）售许可手续和业主、业主大会选聘物业服务企业之前，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅物业低于3万平方米的，经市房产管理部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与之签订书面的前期物业服务合同。
　　第四十条 建设单位在报批房地产开发项目规划方案时，应当根据物业管理的需要，在规划方案中配置必要的物业管理用房。　　物业管理用房的面积，按不低于建设项目房屋建筑面积的2‰配置，且最低不少于20平方米。
　　物业管理用房应当具备基本使用功能，其所有权依法属于全体业主，由市房屋登记发证机构依法办理房屋登记手续。　　第四节 物业管理服务
　　第四十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
　　第四十二条 在物业管理区域内，供水、供电等部门要负责各自管网、设施设备的建造、维修和养护并直供到户。
　　凡新建住宅均按规定实施水、电直供到户，做到同步规划、同步施工、同步验收。安保、消防、环卫等设施设备的配置应当符合物业管理区域内的基本使用要求。
　　第四十三条 市房产管理部门应建立物业服务投诉平台，公布投诉电话，及时解决问题。

　　第五节 住宅专项维修资金管理
　　第四十四条 住宅和非住宅物业的业主，应当按照规定交纳专项维修资金。
　　专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。
　　专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，其收取、使用、管理按照国家有关规定执行。
　　第五章 房产交易和房屋登记
　　第一节 房产交易
　　第四十五条 房产转让是指房产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房产转移给他人的行为。房屋所有权转让时，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。
　　第四十六条 实行房产成交价格申报制度。房产权利人转让房产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或作不实申报。
　　房产转让应当以申报的房产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
　　第四十七条 房产抵押是指抵押人以其合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房产拍卖所得的价款优先受偿。
　　房产抵押应当凭房屋所有权证书办理。抵押当事人应当签订书面抵押合同。房屋抵押权自登记时设立。
　　第四十八条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
　　订立房屋抵押合同前抵押房屋已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
　　第四十九条 房屋租赁是指房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动。
　　房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，到市房地产交易机构办理登记备案手续。
　　房屋租赁登记备案申请经市房地产交易机构审查合格后，颁发《房屋租赁证》。
　　第二节 房屋登记
　　第五十条 房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记薄上予以记载的行为。包括初始登记、转让登记、抵押登记、预告登记、租赁登记、更正登记、变更登记、异议登记和地役权登记等。
房屋物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。
　　第五十一条 房屋权属证书是房屋权利人享有该房屋物权的证明。
房屋权属证书记载的事项应当与房屋登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明房屋登记薄确有错误外，以房屋登记薄为准。
　　第五十二条 市房屋登记机构应当建立本市行政区域内统一的房屋登记薄。
　　房屋登记薄由市房屋产权登记发证办公室统一管理。其内容应包括房屋自然状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记的事项。
　　第五十三条 办理房屋登记应按照下列程序进行：
　　（一）申请；
　　（二）受理；
　　（三）审核；
　　（四）记载于登记薄；
　　（五）发证。
　　房屋登记机构认为必要，可以就登记事项进行公告。
办理房屋登记，应当遵循房屋所有权与房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
　　第五十四条 房屋应当按照基本单元进行登记。


房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并且有明确唯一的房屋编号。房屋合并或分割的，应当重新编号，不得沿用原有编号。
　　第五十五条 申请房屋登记，申请人应当向房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。共有房屋应当由共有人共同申请；未成年人的房屋应当由其监护人代为申请。
　　申请人提交的申请材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，不予受理，并告知申请人需要补正的内容。
　　第五十六条 登记申请符合下列条件的，房屋登记机构应当予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记薄：
　　（一）申请人与依法提交的材料记载的主体一致；
　　（二）申请初始登记的房屋与申请人提交的规划证明材料记载一致，申请其他登记的房屋与房屋登记薄记载一致；
　　（三）申请登记的内容与有关材料证明的事实一致；
　　（四）申请登记的事项与房屋登记薄记载的房屋权利不冲突；
　　（五）不存在本办法规定的不予登记的情形。
　　登记申请不符合前款所列条件的，房屋登记机构不予登记，并书面告知申请人不予登记的原因。
　　第五十七条 有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记：
　　（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的；
　　（二）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；
　　（三）申请登记事项与房屋登记薄记载冲突的；
　　（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；
　　（五）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；
　　（六）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；
　　（七）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。
　　第五十八条 房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明后，可以申请补发。房屋登记机构予以补发的，应当将有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明“补发”字样。
在补发集体土地范围内村民住房的房屋权属证书、登记证明前，房屋登记机构应当就补发事项在房屋所在地农村集体经济组织内公告。
　　第五十九条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。
　　第六十条 经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记薄，原房屋所有权证收回或公告作废。
　　第六十一条 司法机关、行政机关发生法律效力的文件，证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。
　　第六十二条 办理农村村民住房所有权初始登记，农村集体经济组织房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
　　第六十三条 申请农村村民住房所有权转移登记的，应提交农村集体经济组织同意转移的证明材料及国土部门的批准文件。
　　农村集体经济组织申请房屋所有权转移的，还应当提交村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
　　受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律法规另有规定的，房屋登记机构不予办理。
　　第六十四条 房地产交易机构与房屋登记机构应结合房屋交易与登记规范化管理要求，逐步实现交易登记工作一体化管理，实行“一站式”服务。
　　建立全市统一的房屋交易登记信息系统，通过数字化档案显示房屋交易、登记的历史情况，达到全市房屋登记信息共享和异地查询的目标，逐步实现城乡房屋交易与房屋登记管理一体化。
　　第六章 白蚁防治和房屋安全鉴定管理
　　第一节 白蚁防治管理
　　第六十五条 房屋白蚁防治管理是指对新建、改建、扩建、装饰装修等房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的管理。
凡新建、扩建、改建、装饰装修的房屋应当进行白蚁预防处理。
　　第六十六条 建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算,并根据白蚁预防合同，按照市物价主管部门核定的标准缴纳白蚁预防费。
　　第六十七条 建设单位应与市白蚁防治研究机构签订《白蚁预防合同》。白蚁预防合同中应当载明防治范围、防治费用、质量标准、验收方法、包治期限、定期回访、双方的权利义务以及违约责任等内容。
　　已进行白蚁预防处理投入使用的房屋，在白蚁预防合同有效期内进行装饰装修或修缮时，其房屋所有权人或使用人应及时与市白蚁防治研究机构签订补充合同，对装饰装修或修缮部分进行白蚁预防处理。
　　第六十八条 市白蚁防治研究机构应建立健全白蚁防治质量保证体系，严格按照国家有关房屋白蚁防治的施工技术规范和操作程序进行防治，确保工程质量。
　　白蚁预防施工时，建设单位和工程施工单位应当予以配合。预防施工完成，市白蚁防治研究机构应当向建设单位出具白蚁预防处理验收单。
　　第六十九条 建设单位在办理房屋产权登记手续时，应当向市房屋登记机构出具该项目已实施白蚁预防的证明文件。
房地产开发企业在进行商品房预（销）售时，应当向购房人出具该项目的《白蚁预防合同》，提供的《住宅质量保证书》中应当包　　括白蚁预防质量保证的内容。
　　第二节 房屋安全鉴定
　　第七十条 市房屋安全鉴定机构负责全市房屋安全鉴定的监管，重点对进入房产交易市场办理买卖、抵押等手续的房屋和全市公共场所用房实施安全检查和房屋安全鉴定。
　　第七十一条 房屋所有人或者使用人，发现房屋有安全隐患的，可以持证明其具备相关民事权利的合法证件向市房屋安全鉴定机构提出房屋安全鉴定申请，鉴定费用由委托人承担。
　　房屋安全鉴定费按市物价主管部门核定的标准收取。
　　第七十二条 房屋安全鉴定按下列程序进行：
　　（一）申请。申请人向房屋安全鉴定机构提出申请，并提交下列证件和资料：房屋所有权证、租赁合同、代管或者托管协议、房屋资料、地质勘察资料、施工技术档案等证件和材料；
　　（二）受理。对申请人符合条件的予以受理；
　　（三）初始调查。摸清房屋的历史和现状；
　　（四）现场查勘、测试。记录各种损坏数据和状况；
　　（五）检测验算。整理技术资料；
　　（六）提出处理意见。全面分析，论证定性，作出综合判断，提出处理建议；
　　（七）签发鉴定文书。
　　第七十三条 房屋所有人、使用人、责任人及其他利害关系人对房屋安全鉴定机构的鉴定结论有异议的，可以在收到鉴定文书之日起十个工作日内，向市房产管理部门申请复鉴。市房产管理部门应当另行组织鉴定人员进行复鉴。
复鉴结论与原结论一致的，鉴定费用由申请人承担；复鉴结论与原鉴定结论存在实质不同的，前次鉴定费用和复鉴费用由原房屋安全鉴定机构承担。
　　第七十四条 对存在明显险情的房屋，复鉴期间不得使用并不得停止加固、修缮、改建等治理措施的进行。
　　第七十五条 经鉴定确认属于危险房屋的，应当及时通知申请鉴定人并抄告相关管理机构，同时，房屋所有人在房屋危险解除之前，不得将危险房屋进行租赁、买卖、抵押、交换、装饰装修；属于非危险房屋的，应当在鉴定文书上注明在正常使用条件下的有效时限，并加盖鄂州市房屋安全鉴定专用章。
　　第七十六条 对被鉴定为危险房屋的，市房屋安全鉴定机构应当按以下情形和方式进行处理：
　　（一）观察使用。适用于采取适当安全技术措施后，尚能短期使用，但需继续观察的房屋。
　　（二）处理使用。适用于采取适当技术措施后，可解除危险的房屋。
　　（三）停止使用。适用于已无修缮价值，暂时不便拆除，又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。
　　（四）整体拆除。适用于整幢危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。
　　第七十七条 对危险房屋，房屋所有人或使用人应当按照房屋安全鉴定机构的处理建议，及时采取措施，解除危险；解危暂时有困难的，应当采取安全措施。
　　第七十八条 对危险房屋进行抢险解危需要办理各项手续时，有关部门应给予支持，及时办理，以免延误时间发生事故。
各级人民政府应当将成片危险房屋改造纳入城市建设规划，经鉴定为危险房屋并需拆除重建的，给予拆迁优先安置、规划优先定点、重建减免费用等优惠措施。
第七章 房产中介服务管理
　　第一节 中介服务管理
　　第七十九条 房产中介服务是指房产咨询、房产价格评估、房产经纪等活动的总称。
　　第八十条 设立房产中介服务机构，应当向当地的工商行政管理部门申请设立登记。房产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到市房产管理部门备案。
　　第二节 房产测绘管理
　　第八十一条 实行房产测绘单位资格认证制度。
　　房产测绘单位应严格执行国家房产测量规范和有关技术标准，对其完成的房产测绘成果质量负责。
　　房产测绘成果包括房产簿册、房产数据和房产图集等。
　　房产测绘所支出的费用由委托申请人按照市物价主管部门核定的标准缴纳。
　　第八十二条 用于房屋登记等房产管理的房产测绘成果，市房产管理部门应当对施测单位的资格、测绘成果和适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。
　　第三节 住房置业担保
　　第八十三条 住房置业担保是指住房置业担保公司在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任担保的行为。
　　本市原则上只设一个担保公司，以城镇居民为服务对象。
　　第八十四条 担保公司提供住房置业担保，应当严格评估借款人的资信。对资信不良的借款人，担保公司可以拒绝提供担保。
　　借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行反担保。
　　第八十五条 借款人到期不能偿还贷款本息时，依照保证合同约定，担保公司按贷款要求先行清偿债务后，保证合同自然终止。
　　保证合同终止后，担保公司有权就代为清偿的债务部分向借款人进行追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋。
　　第四节 房产价格评估管理
　　第八十六条 房产估价机构是指依法设立并经省人民政府建设行政主管部门资质认定，在其资质等级范围内从事房产估价活动的中介服务机构。
　　未取得房产估价机构资质的，不得从事房产估价活动。
　　第八十七条 新设立的房产估价机构资质等级应当核定为三级资质，设一年的暂定期。
　　第八十八条 国家实行房产估价师注册制度。经全国房地产估价师执业资格统一考试合格者，即具有申请房产估价师注册的资格。
　　第八十九条 房产估价机构从事房产估价活动，应当坚持独立、客观、公正的原则，执行房产估价规范和标准。
房产估价业务应由房产估价机构统一接受委托，统一收取费用。
　　第五节 房产经纪管理
　　第九十条 房产经纪是指为委托人提供房产信息和居间代理业务的经营活动。
　　第九十一条 国家对房产经纪人员实行职业资格制度。
　　房产经纪人员职业资格包括房产经纪人执业资格和房产经纪人协理从业资格。
　　第九十二条 房产经纪人在经纪活动中，应当严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定，坚持公开、公平、公正的原则，恪守职业道德。
　　第八章 法律责任
　　第九十三条 负责住房保障及房屋管理工作的国家工作人员和其他有关国家工作人员违反本办法规定徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守的，视情节轻重给予相应的行政处分，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第九十四条 对违反本办法规定的行为，依据住房保障和房屋管理法律法规及相关规定，视情节轻重给予相应的处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第九十五条 拒绝、阻碍住房保障及房屋管理工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第九章 附 则
　　第九十六条 涉及本市住房制度改革的有关货币化政策和房屋拆迁安置管理办法另行规定。
　　涉及本办法需制定的相关配套制度和实施细则由市房产管理部门负责制定。
　　第九十七条 各区、开发区的住房保障工作参照本办法执行。
　　通讯、水库、堤坝、桥梁等设施和农村房屋的白蚁防治参照本办法第六章第一节执行。
　　第九十八条 本办法自2010年1月22日起施行，有效期至2015年1月21日。凡以前有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。